금리가 낮아졌는데 왜 갈아타기가 망설여질까?
“금리 1% 낮아진다길래 갈아타려 했는데, 중도상환수수료가 수백만 원이라고요?”
주택담보대출 갈아타기를 알아보다가 중도상환수수료 앞에서 멈칫한 경험, 많으실 겁니다. 금리는 분명 낮아지는데 당장 내야 할 수수료가 부담스러워 고민하게 됩니다.
중도상환수수료는 주담대 갈아타기에서 가장 중요한 변수입니다. 이 수수료를 제대로 계산하지 않으면 금리 인하 효과가 수수료로 다 사라질 수 있습니다.
오늘은 주담대 중도상환수수료가 무엇인지, 어떻게 계산하는지, 언제 안 내도 되는지 단계별로 정리해드리겠습니다.
중도상환수수료란?
중도상환수수료는 약정된 기간이 끝나기 전에 대출을 상환할 때 금융사가 받는 비용입니다. 대출을 일찍 갚으면 은행은 예정했던 이자 수익을 잃게 됩니다. 이를 보전하기 위해 수수료를 부과하는 것입니다.
은행 입장에서는 장기 대출을 해주면서 일정 기간 동안의 이자 수익을 계획합니다. 하지만 대출자가 중간에 갚아버리면 그 계획이 틀어집니다. 특히 저금리 시대에 대출을 해주고 금리가 오른 상황에서 조기 상환되면 은행 손실이 큽니다.
주택담보대출과 신용대출의 중도상환수수료는 구조가 조금 다릅니다. 주담대는 보통 대출금액 기준으로 계산하고, 신용대출은 상품에 따라 수수료율이 더 높거나 면제 조건이 다를 수 있습니다.
주담대 중도상환수수료 기본 구조
주담대 중도상환수수료는 보통 1.0~1.5% 수준입니다. 은행과 상품에 따라 차이가 있지만 대부분 이 범위 안에 있습니다.
수수료 적용 기간은 통상 3년입니다. 대출을 받은 지 3년이 지나면 수수료 없이 상환할 수 있습니다. 일부 은행은 5년을 적용하기도 하니 계약서를 확인해야 합니다.
중요한 점은 시간이 지날수록 수수료가 줄어든다는 것입니다. 3년 약정이라면 1년 차에는 수수료가 많고, 2년 차에는 줄어들고, 3년이 되면 0원이 됩니다. 남은 기간에 비례해서 계산되는 구조입니다.
중도상환수수료 계산 공식
주담대 중도상환수수료 계산법은 다음과 같습니다.
중도상환수수료 = 상환금액 × 수수료율 × (잔여기간 ÷ 약정기간)
여기서 각 항목을 하나씩 풀어보겠습니다.
상환금액: 갚으려는 대출 원금입니다. 전액 상환이면 남은 대출 잔액 전체, 일부 상환이면 그 금액을 의미합니다.
수수료율: 대출 계약서에 명시된 비율입니다. 보통 1.0%, 1.2%, 1.5% 중 하나입니다.
잔여기간: 수수료 적용 기간 중 아직 남은 기간입니다. 3년 약정에서 1년 지났으면 잔여기간은 2년입니다.
약정기간: 계약서에 명시된 수수료 적용 기간입니다. 대부분 3년입니다.
이 공식에서 핵심은 잔여기간 ÷ 약정기간입니다. 시간이 지날수록 이 비율이 작아져 수수료가 줄어듭니다.
실제 계산 예시로 보는 중도상환수수료
구체적인 숫자로 계산해보겠습니다.
조건:
– 대출금: 3억 원
– 수수료율: 1.2%
– 약정기간: 3년
– 대출 받은 지 1년 경과
① 전액 상환하는 경우
먼저 잔여기간을 계산합니다. 3년 약정에서 1년 지났으니 잔여기간은 2년입니다.
다음으로 비율을 구합니다. 잔여기간 2년 ÷ 약정기간 3년 = 0.67입니다.
이제 공식에 대입합니다.
3억 원 × 1.2% × 0.67 = 약 240만 원
전액 상환 시 중도상환수수료는 약 240만 원입니다.
② 일부 상환하는 경우
3억 원 중 1억 원만 먼저 갚는다고 가정합니다.
상환금액만 바뀌고 나머지는 동일합니다.
1억 원 × 1.2% × 0.67 = 약 80만 원
1억 원 일부 상환 시 중도상환수수료는 약 80만 원입니다.
③ 2년 경과 후 전액 상환하는 경우
2년이 지났으면 잔여기간은 1년입니다.
잔여기간 1년 ÷ 약정기간 3년 = 0.33
3억 원 × 1.2% × 0.33 = 약 120만 원
시간이 지날수록 수수료가 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.
중도상환수수료를 안 내거나 줄일 수 있는 경우
가장 확실한 방법은 약정기간이 끝날 때까지 기다리는 것입니다. 3년이 지나면 수수료 없이 자유롭게 상환할 수 있습니다.
은행마다 면제 조건이 있을 수 있습니다. 일부 은행은 대출 초기부터 중도상환수수료를 받지 않는 상품을 판매하기도 합니다. 최근 출시된 주담대 상품 중에는 수수료 면제를 내세우는 경우가 많습니다.
정책대출인 보금자리론과 디딤돌대출은 중도상환수수료가 없습니다. 이것이 정책대출의 큰 장점 중 하나입니다. 정책대출을 받았다면 언제든 부담 없이 갈아탈 수 있습니다.
일부 상환과 전액 상환의 수수료는 계산 방식이 같습니다. 단지 상환금액이 다를 뿐입니다. 일부 상환이라고 해서 수수료가 면제되는 것은 아닙니다.
갈아타기 전 반드시 함께 계산해야 할 비용
주택담보대출 갈아타기에서 중도상환수수료만 계산하면 안 됩니다. 다른 비용도 함께 고려해야 합니다.
인지세는 대출 금액에 따라 달라집니다. 1억 원 이하는 7만 원, 1억~10억 원은 15만 원 수준입니다.
근저당 설정과 말소 비용도 발생합니다. 기존 대출의 근저당을 말소하고 새 대출의 근저당을 설정하는 비용입니다. 법무사 비용 포함해서 보통 50만~100만 원 정도입니다.
국민주택채권 매입 비용도 있습니다. 대출 금액의 일정 비율을 채권으로 매입했다가 할인된 가격에 되파는 구조라 실질 비용은 크지 않지만, 이것도 감안해야 합니다.
이 모든 비용을 합산한 뒤 금리 인하로 아낄 수 있는 이자와 비교해야 합니다. 손익분기점을 계산해보면 갈아타기가 실제로 이득인지 판단할 수 있습니다.
자주 하는 실수 TOP 3
실수 1. 금리만 보고 수수료를 안 보는 경우
금리가 0.5% 낮아진다고 무조건 이득은 아닙니다. 중도상환수수료가 수백만 원이라면 몇 년간 금리 인하 효과로 벌충해야 합니다. 수수료를 빼고 계산했다가 나중에 후회하는 경우가 많습니다.
실수 2. 일부 상환은 수수료가 없다고 오해
일부만 갚아도 수수료는 발생합니다. 상환 금액에 비례해서 계산될 뿐입니다. “조금만 갚으면 괜찮겠지”라고 생각하다가 예상치 못한 수수료 청구를 받을 수 있습니다.
실수 3. 은행 앱 예상 금액만 믿는 경우
은행 앱이나 콜센터에서 알려주는 예상 금액은 참고용입니다. 실제 청구 금액과 다를 수 있습니다. 정확한 금액은 서면으로 확인하거나 영업점에 직접 문의해야 합니다.
중도상환수수료는 계산 가능한 비용입니다
중도상환수수료는 피할 수 없는 벌금이 아닙니다. 정확히 계산할 수 있는 비용입니다.
계산 공식만 알면 본인의 상황에 맞춰 수수료를 미리 예측할 수 있습니다. 그래야 대출 갈아타기가 실제로 이득인지 판단할 수 있습니다.
아래 체크리스트로 점검해보세요.
[주담대 중도상환수수료 체크리스트]
✔ 대출 계약서에서 수수료율 확인했는가? (보통 1.0~1.5%)
✔ 약정기간과 남은 기간을 확인했는가? (보통 3년 약정)
✔ 계산 공식에 본인 숫자를 대입해봤는가?
✔ 인지세·설정비 등 다른 비용도 계산했는가?
✔ 정책대출(보금자리론·디딤돌)이라면 수수료가 없는지 확인했는가?
✔ 금리 인하 효과와 수수료를 비교해 손익분기점을 계산했는가?
모든 항목을 체크했다면 자신 있게 대출 갈아타기를 결정할 수 있습니다.