집을 사려고 알아보다 보면 “LTV 70%까지 가능합니다”라는 말을 듣게 됩니다. 그런데 LTV가 정확히 뭔지, 내 경우에는 몇 퍼센트가 적용되는지 모르면 대출 계획을 세우기 어렵습니다. 주택담보대출 LTV 기준을 모르고 집부터 계약했다가 대출이 예상보다 적게 나와서 곤란해지는 경우가 실제로 많습니다.
이 글에서는 LTV 계산 방법과 기준을 쉽게 정리합니다. DSR과의 차이, 대출 한도가 줄어드는 사례까지 함께 설명하니 집을 알아보기 전에 꼭 확인해보시기 바랍니다.
LTV란 무엇인가
LTV는 Loan To Value의 약자입니다. 우리말로는 담보인정비율이라고 합니다. 쉽게 말해 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
예를 들어 5억 원짜리 집을 사는데 LTV가 70%라면, 집값의 70%인 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 나머지 1억 5천만 원은 본인이 준비해야 합니다.
LTV는 은행이 담보로 잡는 집의 가치를 기준으로 정해집니다. 집이 담보이기 때문에 집값이 높으면 대출 가능 금액도 늘어나고, 집값이 낮으면 대출도 적게 나옵니다. 주담대 LTV 기준은 정부 정책에 따라 달라지기 때문에 시기별로 확인이 필요합니다.
LTV 계산 방법 쉽게 설명
LTV 계산은 간단합니다. 공식은 이렇습니다.
LTV = (대출금액 ÷ 주택 가격) × 100
반대로 대출 가능 금액을 구하려면 주택 가격에 LTV 비율을 곱하면 됩니다. 예를 들어 6억 원짜리 아파트에 LTV 70%가 적용된다면, 6억 × 0.7 = 4억 2천만 원까지 대출이 가능합니다.
여기서 중요한 건 주택 가격의 기준입니다. 실제 매매가가 아니라 은행에서 산정하는 감정가 또는 KB시세 등을 기준으로 합니다. 매매가가 6억인데 감정가가 5억 5천만 원으로 나오면, 대출 한도는 5억 5천만 원 기준으로 계산됩니다.
그래서 LTV 계산을 할 때는 매매가만 보면 안 됩니다. 은행에서 해당 주택의 담보 가치를 얼마로 평가하는지 미리 확인해야 정확한 대출 가능 금액을 알 수 있습니다.
LTV 기준은 왜 다를까
주택담보대출 LTV는 모든 사람에게 똑같이 적용되지 않습니다. 여러 조건에 따라 달라집니다.
먼저 지역에 따라 다릅니다. 투기과열지구나 조정대상지역은 LTV 규제가 더 강합니다. 서울 일부 지역은 LTV가 50% 이하로 제한되기도 합니다. 반면 비규제지역은 70% 이상 적용되는 경우도 있습니다. 같은 가격의 집이라도 어디에 있느냐에 따라 대출 한도가 크게 달라집니다.
주택 가격대에 따라서도 차이가 있습니다. 고가 주택일수록 LTV가 낮게 적용되는 경우가 있습니다. 9억 원 초과 주택은 초과분에 대해 더 낮은 LTV가 적용되기도 합니다.
무주택자와 다주택자도 기준이 다릅니다. 무주택자는 상대적으로 높은 LTV를 적용받습니다. 1주택자도 일정 조건을 충족하면 비슷한 혜택을 받을 수 있습니다. 반면 다주택자는 규제지역에서 주담대 자체가 제한되거나 LTV가 크게 낮아집니다.
LTV와 DSR의 차이
집을 살 때 LTV만 보면 안 됩니다. DSR도 함께 확인해야 합니다. 이 두 가지는 기준 자체가 다릅니다.
LTV는 담보 기준입니다. 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정합니다. 집의 가치가 중요합니다. 반면 DSR은 소득 기준입니다. 내 연 소득 대비 1년간 갚아야 할 대출 원리금이 얼마인지를 따집니다. 갚을 능력이 있는지를 보는 겁니다.
주택담보대출을 받으려면 LTV와 DSR을 둘 다 충족해야 합니다. 하나만 통과해서는 안 됩니다. LTV 기준으로는 4억까지 가능한데, DSR 계산을 해보니 3억밖에 안 되면 대출은 3억만 나옵니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다.
그래서 대출 가능 금액은 LTV 한도와 DSR 한도 중 낮은 쪽으로 결정됩니다. 둘 중 하나라도 여유가 없으면 원하는 만큼 빌리기 어렵습니다.
실제 대출 한도가 줄어드는 사례
이론적으로는 LTV 70%가 적용되는데, 실제로 받아보니 훨씬 적게 나오는 경우가 있습니다. 구체적인 사례를 살펴보겠습니다.
첫 번째는 LTV는 충족했지만 DSR에서 막히는 경우입니다. 연 소득 5천만 원인 직장인이 5억짜리 집을 사려고 합니다. LTV 70% 기준으로는 3억 5천만 원까지 가능합니다. 하지만 이미 신용대출 5천만 원이 있고, 3억 5천만 원을 추가로 빌리면 DSR이 40%를 넘어갑니다. 결국 2억 5천만 원 정도만 대출이 됩니다.
두 번째는 DSR 여유가 있어도 LTV 때문에 안 되는 경우입니다. 고소득자라 DSR은 여유가 있는데, 투기과열지구에서 집을 사려고 합니다. 이 지역은 LTV가 50%입니다. 6억짜리 집인데 3억밖에 대출이 안 됩니다. 소득이 아무리 높아도 LTV 규제를 넘을 수는 없습니다.
이처럼 LTV와 DSR은 별개로 작동합니다. 둘 다 확인해야 실제 대출 가능 금액을 알 수 있습니다.
이런 분께 특히 중요한 기준
LTV 기준은 특히 다음과 같은 분들이 꼼꼼히 확인해야 합니다.
생애 최초 주택 구입자는 LTV 우대를 받을 수 있습니다. 일반적인 기준보다 높은 LTV가 적용되는 정책이 있습니다. 단, 소득 요건이나 주택 가격 요건 등 조건이 있으니 본인이 해당되는지 확인해야 합니다. 혜택을 모르고 그냥 대출받으면 손해입니다.
신혼부부도 마찬가지입니다. 신혼부부 전용 주담대 상품은 LTV가 더 높게 적용되거나 금리 우대가 있는 경우가 있습니다. 결혼한 지 몇 년 이내인지, 합산 소득이 얼마인지에 따라 조건이 달라집니다.
기존 대출이 있는 상태에서 집을 사려는 분은 더 주의해야 합니다. LTV만 보면 대출이 될 것 같아도 DSR에서 막힐 수 있습니다. 신용대출이나 자동차 할부가 있다면 미리 정리하거나, 있는 상태에서 얼마나 주담대가 나오는지 계산해봐야 합니다.
LTV 기준 확인 시 주의할 점
LTV를 확인할 때 흔히 놓치는 부분들이 있습니다.
가장 중요한 건 감정가 기준이라는 점입니다. 매매 계약서에 적힌 금액이 아니라 은행에서 평가한 담보 가치가 기준입니다. 급매로 시세보다 싸게 샀더라도, 감정가가 더 낮게 나오면 대출 한도도 줄어듭니다. 반대로 비싸게 샀는데 감정가가 낮으면 자금 계획에 차질이 생깁니다.
그래서 계약 전에 반드시 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 합니다. 마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약하면 안 됩니다. 은행에 해당 주택의 감정가와 예상 대출 한도를 문의하고, 본인의 DSR도 계산해본 다음에 계약을 진행해야 합니다.
정책 변경도 수시로 확인해야 합니다. LTV 기준은 정부 정책에 따라 바뀝니다. 작년까지는 70%였는데 올해는 60%로 바뀌는 경우도 있습니다. 집을 알아보는 시점에 현재 적용되는 기준이 뭔지 확인하는 게 중요합니다.
LTV는 대출 한도의 첫 번째 기준
주택담보대출 LTV는 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 첫 번째 기준입니다. 집값 대비 대출 비율이 정해져 있기 때문에, 이 기준을 알아야 필요한 자기자본이 얼마인지 계산할 수 있습니다.
다만 LTV만 보면 안 됩니다. DSR도 함께 확인해야 실제 대출 가능 금액을 알 수 있습니다. LTV는 담보 가치 기준, DSR은 소득 기준입니다. 두 가지를 모두 충족해야 원하는 대출을 받을 수 있습니다.
집을 사기 전에 본인에게 적용되는 LTV가 몇 퍼센트인지, DSR 여유는 얼마나 있는지 먼저 파악하시기 바랍니다. 은행 상담을 받거나 금융감독원 금융계산기를 활용하면 대략적인 한도를 확인할 수 있습니다. 계약 전에 확인하면 자금 계획을 안정적으로 세울 수 있습니다.