왜 나는 안 되고 저 사람은 될까?
“같은 회사 동기인데, 나는 대출이 안 되고 걔는 된대요.”
연봉이 같은데도 대출 한도가 다른 이유, 바로 DSR 때문입니다. DSR은 대출 심사의 최종 관문이라고 할 수 있습니다. 아무리 소득이 높아도 DSR이 기준을 넘으면 대출이 거부됩니다.
DSR 계산 구조를 이해하면 왜 본인이 대출을 받지 못하는지, 어떻게 하면 한도를 높일 수 있는지 명확히 알 수 있습니다. 숫자가 복잡해 보여도 원리는 간단합니다.
오늘은 DSR이 무엇인지, 어떻게 계산되는지, 대출 한도에 어떤 영향을 미치는지 단계별로 정리해드리겠습니다.
DSR을 한 문장으로 정의하면
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율입니다. 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.
DSR = 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율
쉽게 말해 1년 동안 벌어들이는 돈 중에서 대출 갚는 데 얼마를 쓰는지 보는 지표입니다. 소득의 40%를 대출 상환에 쓴다면 DSR은 40%입니다.
여기서 중요한 건 ‘모든 대출’입니다. 주택담보대출만 보는 게 아니라 신용대출, 마이너스 통장, 카드론까지 전부 합산합니다. 이것이 DSR과 기존 DTI의 가장 큰 차이점입니다.
DSR 계산의 전체 구조 한눈에 보기
DSR 계산 방법은 분수 형태로 이해하면 쉽습니다.
DSR = (연간 원리금 상환액) ÷ (연 소득) × 100
분자는 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자 합계입니다. 주담대, 신용대출, 마통, 카드론 등 모든 대출이 포함됩니다.
분모는 연 소득입니다. 직장인이라면 세전 연봉, 사업자라면 과세표준 소득을 기준으로 합니다.
모든 대출이 포함된다는 점을 반드시 기억하세요. 작은 신용대출 하나, 마이너스 통장 한도 하나도 DSR에 영향을 줍니다.
연간 원리금 상환액에 포함되는 항목들
주택담보대출은 매달 갚는 원금과 이자를 1년치로 환산해서 계산합니다. 원리금 균등 상환이라면 월 상환액에 12를 곱하면 됩니다.
신용대출도 마찬가지입니다. 대출 기간과 금리를 기준으로 연간 상환액을 계산합니다. 만기일시상환이라면 1년간 이자만 계산하는 게 아니라, 원금도 일정 부분 환산해서 반영합니다.
마이너스 통장이 DSR에서 가장 헷갈리는 부분입니다. 실제로 얼마를 사용했는지가 아니라 한도 전체를 기준으로 계산합니다. 2,000만 원 한도에서 100만 원만 썼어도 2,000만 원 전액을 대출로 봅니다.
카드론과 현금서비스도 포함됩니다. 리볼빙을 쓰고 있다면 그 금액도 DSR에 반영됩니다.
자동차 할부와 학자금 대출도 대출로 간주됩니다. 할부는 매달 갚는 금액을 연간으로 환산하고, 학자금 대출은 거치 기간이라도 일정 부분 상환액으로 계산됩니다.
사람들이 가장 헷갈리는 포인트
첫째, 마이너스 통장은 사용 금액이 아니라 한도 기준입니다. 한도가 3,000만 원인데 1,000만 원만 쓰고 있어도 DSR 계산 시에는 3,000만 원 전액이 대출로 잡힙니다. 안 쓰는 마통은 미리 해지하는 게 DSR 관리에 유리합니다.
둘째, 원금 상환이 없는 대출도 DSR에 반영됩니다. 이자만 내는 거치식 대출이라도 은행은 원금을 일정 기간 동안 나눠 갚는다고 가정해서 계산합니다. 그래서 거치식 대출이 생각보다 DSR을 많이 잡아먹습니다.
셋째, 대출 기간에 따라 연간 상환액이 달라집니다. 같은 금액을 빌려도 10년 만기와 30년 만기는 연간 상환액이 다릅니다. 30년으로 길게 빌리면 월 상환액이 줄어들고, 그만큼 DSR도 낮아집니다.
간단한 DSR 계산 예시
구체적인 숫자로 DSR 계산 구조를 이해해보겠습니다.
조건:
– 연 소득: 5,000만 원
– 주담대: 3억 원 (금리 4%, 30년 만기)
– 신용대출: 3,000만 원 (금리 6%, 5년 만기)
– 마이너스 통장: 2,000만 원 한도 (금리 7%)
먼저 주담대 연간 상환액을 계산합니다. 3억 원을 30년 만기, 4% 금리로 빌리면 월 상환액이 대략 143만 원입니다. 연간으로 환산하면 143만 원 × 12 = 약 1,716만 원입니다.
신용대출은 3,000만 원을 5년 만기, 6% 금리로 빌렸으므로 월 상환액이 대략 58만 원입니다. 연간으로는 58만 원 × 12 = 약 696만 원입니다.
마이너스 통장은 한도 2,000만 원을 기준으로 계산합니다. 은행은 보통 이를 1년 만기 대출로 가정합니다. 원금 2,000만 원 + 이자(7%) 140만 원 = 연간 상환액 약 2,140만 원으로 계산됩니다.
이제 모두 합산합니다.
1,716만 원 + 696만 원 + 2,140만 원 = 4,552만 원
DSR을 계산합니다.
4,552만 원 ÷ 5,000만 원 × 100 = 약 91%
이 경우 DSR이 91%로, 규제 기준인 40%를 훨씬 초과합니다. 추가 대출은 사실상 불가능한 상태입니다.
DSR 규제 구간과 의미
현재 DSR 기준은 40%입니다. 연 소득의 40%까지만 대출 상환에 사용할 수 있다는 뜻입니다.
DSR 40%를 초과하면 추가 대출이 제한됩니다. 기존 대출이 많아서 이미 DSR이 높은 상태라면 새로운 대출은 거의 불가능합니다.
은행별로 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 어떤 은행은 DSR을 엄격하게 적용하고, 어떤 곳은 조금 유연하게 봅니다. 하지만 규제 자체는 동일하므로 큰 차이는 없습니다.
일부 고소득자나 우량 고객에게는 예외가 적용되기도 합니다. 하지만 대부분의 사람들은 40% 기준을 벗어나기 어렵습니다.
DSR 관리가 중요한 이유
주담대를 추가로 받으려 할 때 DSR이 발목을 잡습니다. 기존에 신용대출이나 마통이 많으면 주담대 한도가 줄어들거나 아예 못 받을 수 있습니다.
대출 갈아타기를 할 때도 DSR을 다시 계산합니다. 기존 대출을 갚고 새 대출을 받는 과정에서 DSR이 높아지면 승인이 거부될 수 있습니다.
금리 인상기에는 DSR 리스크가 더 커집니다. 변동금리 대출을 쓰고 있다면 금리가 오를 때마다 연간 상환액이 늘어나 DSR도 자동으로 올라갑니다. 이렇게 되면 추가 대출은 물론이고 기존 대출 유지도 부담스러워집니다.
실전 DSR 관리 전략
마이너스 통장 정리가 가장 효과적입니다. 사용하지 않는 마통은 즉시 해지하세요. 한도만 있어도 DSR을 크게 잡아먹습니다. 필요하다면 사용 금액만큼 신용대출로 전환하는 것도 방법입니다.
여러 개의 소액 대출을 하나로 통합하면 DSR 관리가 쉬워집니다. 대출 건수가 많으면 각각 별도로 계산되어 DSR이 높아집니다. 통합하면 금리도 낮아지고 관리도 편해집니다.
상환 구조를 조정하는 것도 중요합니다. 짧은 만기보다 긴 만기로 설정하면 월 상환액이 줄어들어 DSR이 낮아집니다. 물론 총 이자는 늘어나지만, 당장 대출 한도를 확보해야 한다면 고려할 만합니다.
시기 조절도 전략입니다. 주담대를 받기 전에 미리 신용대출과 마통을 정리하세요. 주담대 심사 시점에 DSR이 낮을수록 유리합니다. 대출받은 후에 필요하면 다시 소액 대출을 받는 게 순서상 나을 수 있습니다.
DSR은 구조를 이해하는 게임입니다
DSR은 단순한 숫자가 아니라 구조를 이해해야 하는 게임입니다. 어떤 대출이 어떻게 계산되는지, 어떤 항목이 DSR을 많이 차지하는지 알면 전략이 보입니다.
같은 소득이라도 DSR 관리를 잘한 사람과 못한 사람의 대출 한도는 천지 차이입니다. 대출을 받기 전에 반드시 본인의 DSR부터 계산해보세요.
특히 주담대처럼 큰 대출을 계획 중이라면 몇 개월 전부터 DSR을 낮추는 작업을 시작해야 합니다. 마통 정리, 소액 대출 상환, 대출 구조 조정 등 할 수 있는 일은 많습니다.
DSR 계산 구조를 이해했다면 이제 실전입니다. 다음 글에서는 DSR을 실제로 낮추는 구체적인 방법 7가지를 정리해드리겠습니다.