DSR 개념 설명
DSR은 ‘Debt Service Ratio’의 약자로, 우리말로는 ‘총부채원리금상환비율’이라고 합니다. 이름만 들으면 어렵게 느껴지지만, 실제로는 매우 단순한 개념입니다.
DSR은 쉽게 말해 “1년 동안 버는 돈 중에서 대출 갚는 데 쓰는 돈의 비율”입니다. 예를 들어 연봉이 5,000만원인데 1년 동안 갚아야 할 대출 원금과 이자를 합친 금액이 2,000만원이라면, DSR은 40%입니다.
DSR의 기본 의미
정부와 금융기관이 DSR 규제를 만든 이유는 간단합니다. 소득에 비해 너무 많은 대출을 받으면 나중에 갚지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
과거에는 집값만 보고 대출을 해줬다면, 이제는 “이 사람이 실제로 매달 대출금을 갚을 능력이 되는가?”를 더 꼼꼼히 따집니다. 그 기준이 바로 DSR입니다.
DTI와의 차이점
DSR과 비슷한 개념으로 DTI(총부채상환비율)라는 것도 있습니다. 둘의 차이를 알아두면 도움이 됩니다.
DTI (Debt To Income):
- 주택담보대출의 원금+이자
- 기타 대출의 이자만 계산
- 지역별로 다르게 적용 (투기지역 40%, 조정대상지역 50%, 기타 60%)
DSR (Debt Service Ratio):
- 모든 대출의 원금+이자를 계산
- 전국 동일하게 적용
- 총 대출 1억원 초과 시 무조건 적용
DSR이 DTI보다 더 까다롭습니다. 모든 대출의 원금까지 포함하기 때문입니다. 예를 들어 신용대출 3,000만원이 있다면, DTI는 그 이자만 계산하지만 DSR은 원금 상환액까지 모두 포함합니다.
규제 기준 정리
DSR 규제는 2025년 현재 매우 강화된 상태입니다. 대출을 받기 전에 반드시 알아야 할 기준들을 정리하겠습니다.
은행권과 비은행권 기준
DSR 규제는 어디서 대출을 받느냐에 따라 한도가 다릅니다.
은행권 (시중은행, 지방은행 등):
- DSR 40% 기준 적용
- 연소득의 40%까지만 대출 원리금 상환 가능
- 예) 연소득 5,000만원 → 연간 원리금 2,000만원까지
비은행권 (저축은행, 캐피탈 등):
- DSR 50% 기준 적용
- 연소득의 50%까지 대출 원리금 상환 가능
- 예) 연소득 5,000만원 → 연간 원리금 2,500만원까지
비은행권이 10% 더 여유롭지만, 대신 금리가 은행보다 높습니다. 따라서 단순히 한도만 보고 선택하기보다는 총 이자 부담을 함께 고려해야 합니다.
총 대출액 1억원 기준
DSR 규제는 무조건 적용되는 것이 아닙니다. 중요한 기준이 하나 있습니다.
총 대출액 1억원 초과 시 DSR 규제 적용
- 기존 대출 + 신규 대출 = 1억원 초과하면 적용
- 1억원 이하면 DSR 규제 없음
- 신용대출만 8,000만원 있어도 주택담보대출 받으면 적용
예를 들어 신용대출이 7,000만원 있는 상태에서 주택담보대출 5,000만원을 추가로 받으려 한다면, 총 1억 2,000만원이므로 DSR 규제를 받습니다.
스트레스 DSR 추가 규제
2025년 7월부터는 ‘스트레스 DSR’이라는 더 강화된 규제가 시행되고 있습니다. 이는 “미래에 금리가 오를 수 있으니 미리 대비하라”는 취지입니다.
스트레스 금리 가산:
- 실제 대출금리에 추가 금리를 더해서 계산
- 수도권 주택담보대출: 1.5% 추가
- 비수도권: 0.75% 추가 (2025년 말까지)
- 신용대출 1억원 초과 시: 1.5% 추가
예를 들어 실제 금리가 4%인 주택담보대출을 수도권에서 받는다면, DSR 계산 시에는 5.5% (4% + 1.5%)로 계산합니다. 따라서 대출 한도가 줄어듭니다.
DSR에서 제외되는 대출
모든 대출이 DSR에 포함되는 것은 아닙니다. 다음 대출들은 DSR 계산에서 제외됩니다.
제외 대출 목록:
- 전세자금대출 (무주택자 또는 1주택자의 첫 전세대출)
- 분양주택 중도금대출
- 학자금대출 (정부 보증 학자금)
- 서민금융상품 (햇살론, 새희망홀씨 등)
- 주택도시기금 대출
다만 주의할 점은, 1주택자가 추가로 받는 전세대출은 DSR에 포함된다는 것입니다. 갭투자를 막기 위한 조치입니다.
계산 공식 설명
이제 DSR을 직접 계산하는 방법을 알아보겠습니다. 수식은 최소화하고 말로 풀어서 설명하겠습니다.
기본 DSR 계산 공식
DSR은 다음과 같이 계산합니다:
DSR = (1년 동안 갚을 모든 대출의 원금과 이자) ÷ 연소득 × 100
예를 들어:
- 연소득: 5,000만원
- 주택담보대출 연간 원리금: 1,500만원
- 신용대출 연간 원리금: 400만원
- 총 연간 원리금: 1,900만원
DSR = 1,900만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 38%
이 경우 은행 DSR 40% 기준을 충족하므로 추가 대출이 가능합니다.
연간 원리금 계산하는 법
연간 원리금을 정확히 계산하려면 금융계산기를 사용해야 하지만, 대략적으로 추정하는 방법이 있습니다.
30년 만기 주택담보대출 (원리금 균등상환) 기준:
대출금액의 약 6~7%가 연간 원리금입니다.
- 대출 3억원 × 6.5% = 연간 약 1,950만원
- 대출 2억원 × 6.5% = 연간 약 1,300만원
금리가 4%라면 6% 정도, 금리가 5%라면 7% 정도로 계산하면 대략 맞습니다.
신용대출 (5년 만기) 기준:
대출금액의 약 22~24%가 연간 원리금입니다.
- 대출 3,000만원 × 23% = 연간 약 690만원
- 대출 5,000만원 × 23% = 연간 약 1,150만원
신용대출은 만기가 짧아서 원금 상환 부담이 큽니다.
마이너스통장의 DSR 영향
많은 분들이 궁금해하는 것이 “마이너스통장도 DSR에 포함되나요?”입니다.
마이너스통장 DSR 계산:
- 실제 사용 금액이 아닌 한도 전체를 기준으로 계산
- 만기 1년으로 가정하고 전액 상환한다고 계산
- 따라서 DSR에 미치는 영향이 매우 큼
예를 들어 마이너스통장 한도가 3,000만원이고 실제로는 100만원만 사용 중이라도, DSR 계산 시에는 3,000만원 전체를 1년 안에 갚는다고 가정합니다.
3,000만원 × (1 + 금리 6%) ÷ 1년 = 연간 약 3,180만원
연소득 5,000만원인 사람이라면 이것만으로 DSR이 63%가 되어 은행에서 추가 대출이 불가능합니다.
계산 예제
실제 상황을 가정하고 DSR을 계산해보겠습니다. 연소득 5,000만원을 기준으로 여러 시나리오를 살펴보겠습니다.
예제 1: 신규 주택담보대출만 받는 경우
조건:
- 연소득: 5,000만원
- 기존 대출: 없음
- 신규 주택담보대출: 3억원 (금리 4%, 30년 만기)
계산:
- 3억원 대출의 연간 원리금: 약 1,800만원
- DSR = 1,800만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 36%
은행 기준 40% 이하이므로 대출 가능합니다. 여유가 4%p 있으므로 추가로 약 200만원 정도의 연간 원리금 부담이 더 가능합니다.
예제 2: 기존 신용대출이 있는 경우
조건:
- 연소득: 5,000만원
- 기존 신용대출: 3,000만원 (금리 6%, 5년 만기)
- 신규 주택담보대출: 3억원 (금리 4%, 30년 만기)
계산:
- 신용대출 연간 원리금: 3,000만원 × 23% = 690만원
- 주택담보대출 연간 원리금: 3억원 × 6% = 1,800만원
- 총 연간 원리금: 690만원 + 1,800만원 = 2,490만원
- DSR = 2,490만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 49.8%
은행 기준 40%를 초과하므로 대출 불가능합니다. 주택담보대출 한도를 줄이거나 신용대출을 먼저 상환해야 합니다.
예제 3: 마이너스통장까지 있는 경우
조건:
- 연소득: 5,000만원
- 기존 신용대출: 2,000만원 (금리 6%, 5년 만기)
- 마이너스통장 한도: 2,000만원 (금리 6%, 실제 사용액 500만원)
- 신규 주택담보대출: 2억 5,000만원 (금리 4%, 30년 만기)
계산:
- 신용대출 연간 원리금: 2,000만원 × 23% = 460만원
- 마이너스통장 연간 원리금: 2,000만원 × 1.06 = 2,120만원
- 주택담보대출 연간 원리금: 2.5억원 × 6% = 1,500만원
- 총 연간 원리금: 460 + 2,120 + 1,500 = 4,080만원
- DSR = 4,080만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 81.6%
마이너스통장 때문에 DSR이 크게 높아져 대출 불가능합니다.
예제 4: 비은행권 활용
위의 예제 2에서 은행 대출이 불가능했던 경우, 비은행권을 활용하면 어떻게 될까요?
조건:
- 연소득: 5,000만원
- DSR: 49.8%
- 비은행권 기준: 50%
비은행권 DSR 50% 기준으로는 간신히 통과할 수 있습니다. 하지만 비은행권 금리가 은행보다 1~2% 높으므로, 실제로는 DSR이 더 높아져서 한도가 줄어들 수 있습니다.
대출 한도 변화
DSR 규제에 따라 실제로 얼마나 대출을 받을 수 있는지 구체적으로 계산해보겠습니다.
연소득별 최대 대출 한도
연소득 5,000만원 기준으로 다른 대출이 없을 때 최대 주택담보대출 한도를 계산하면 다음과 같습니다.
은행권 DSR 40% 기준 (금리 4%, 30년 만기):
- 연간 원리금 한도: 5,000만원 × 40% = 2,000만원
- 2,000만원 ÷ 6% = 약 3억 3,000만원
비은행권 DSR 50% 기준 (금리 5%, 30년 만기):
- 연간 원리금 한도: 5,000만원 × 50% = 2,500만원
- 2,500만원 ÷ 7% = 약 3억 5,700만원
비은행권이 한도는 더 높지만 금리도 높아서 실제 차이는 약 2,700만원 정도입니다.
기존 대출이 있을 때 한도 감소
기존에 신용대출 3,000만원이 있다면 주택담보대출 한도가 얼마나 줄어들까요?
은행권 기준:
- 총 연간 원리금 한도: 2,000만원
- 신용대출 연간 원리금: 690만원
- 주택담보대출 가능 원리금: 2,000만원 – 690만원 = 1,310만원
- 주택담보대출 한도: 1,310만원 ÷ 6% = 약 2억 1,800만원
기존 대출이 없을 때 3억 3,000만원이었던 한도가 2억 1,800만원으로 1억 1,200만원 감소합니다. 신용대출 3,000만원이 주택담보대출 한도를 1억 이상 줄이는 것입니다.
스트레스 DSR 적용 시 한도 변화
2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR을 적용하면 한도가 더 줄어듭니다.
수도권 주택담보대출 (실제 금리 4%, 스트레스 금리 +1.5%):
- 계산 시 적용 금리: 5.5%
- 연간 원리금 비율: 7%
- 최대 한도: 2,000만원 ÷ 7% = 약 2억 8,600만원
스트레스 DSR 적용 전 3억 3,000만원에서 2억 8,600만원으로 4,400만원 감소합니다.
DSR 줄이는 방법
DSR 때문에 대출이 어렵다면 다음 방법들을 활용할 수 있습니다.
1. 기존 대출 상환
가장 확실한 방법은 기존 대출을 먼저 갚는 것입니다.
우선순위:
- 마이너스통장 해지 – DSR 영향이 가장 큼
- 신용대출 상환 – 5년 만기라 연간 부담이 큼
- 자동차 할부 상환 – 3~5년 만기로 부담 큼
특히 마이너스통장은 실제 사용액과 무관하게 한도 전체로 계산되므로, 사용하지 않는 마이너스통장은 반드시 해지해야 합니다.
예시:
- 마이너스통장 3,000만원 해지 시
- DSR 약 60%p 감소 효과
- 주택담보대출 한도 약 5,000만원 증가
2. 대출 만기 연장
같은 금액을 빌리더라도 만기를 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR이 낮아집니다.
주택담보대출 2억원 기준:
- 20년 만기: 연간 원리금 약 1,450만원
- 30년 만기: 연간 원리금 약 1,200만원
- 차이: 250만원 감소
만기를 늘리면 총 이자 부담은 증가하지만, 당장 대출을 받기 위해서는 유용한 방법입니다.
3. 고정금리 선택
스트레스 DSR 시대에는 고정금리를 선택하면 유리합니다.
금리 유형별 스트레스 금리 적용:
- 변동금리: 스트레스 금리 100% 적용
- 혼합형 (5년 고정): 스트레스 금리 80% 적용
- 주기형 (5년 주기): 스트레스 금리 40% 적용
- 완전 고정금리: 스트레스 금리 0% 적용
완전 고정금리를 선택하면 스트레스 금리가 적용되지 않아 대출 한도가 늘어납니다.
4. 소득 증빙 늘리기
DSR은 소득 대비 비율이므로 소득을 늘리면 한도도 늘어납니다.
인정 가능한 소득:
- 근로소득 (급여)
- 사업소득 (종합소득세 신고 기준)
- 임대소득 (월세 수입)
- 이자/배당소득 (일부 인정)
맞벌이 부부라면 소득이 더 높은 사람 명의로 대출받거나, 공동 명의로 소득을 합산하는 방법도 있습니다.
5. 전세자금대출 활용
전세자금대출은 DSR에서 제외되므로 적극 활용할 만합니다.
활용 전략:
- 집을 사기 전에 전세로 거주
- 전세자금대출로 전세금 마련
- 이 대출은 DSR에 포함되지 않음
- 집 살 때 주택담보대출 여력 확보
다만 1주택자가 추가로 받는 전세대출은 DSR에 포함되므로 주의해야 합니다.
계산기 없이 대략 판단하는 법
복잡한 계산 없이 내가 대출받을 수 있는지 대략 판단하는 간단한 방법이 있습니다.
5초 자가진단법:
- 내 연봉을 생각한다 (예: 5,000만원)
- 여기에 0.4를 곱한다 (은행 기준) → 2,000만원
- 기존 대출의 월 상환액을 12배 한다
- 2에서 3을 뺀 금액이 1,200만원 이상이면 주택담보대출 가능성 있음
더 간단한 방법:
- 연봉 5,000만원 = 주택담보대출 최대 3억원 정도 (다른 대출 없을 때)
- 연봉 6,000만원 = 주택담보대출 최대 4억원 정도
- 연봉 8,000만원 = 주택담보대출 최대 5억원 정도
- 연봉 1억원 = 주택담보대출 최대 6억 5,000만원 정도
신용대출이나 마이너스통장이 있으면 여기서 크게 줄어든다고 생각하면 됩니다.
DSR 계산 방법을 이해하고 나면 대출 상담 전에 미리 준비할 수 있습니다. 핵심 내용을 다시 정리하면 다음과 같습니다.
핵심 요약
DSR 기본 개념:
- 연소득 대비 연간 모든 대출 원리금 비율
- 은행 40%, 비은행 50% 한도
- 총 대출 1억원 초과 시 적용
DSR 계산 공식:
- (모든 대출 연간 원리금 ÷ 연소득) × 100
- 주택담보대출: 대출액의 약 6%가 연간 원리금
- 신용대출: 대출액의 약 23%가 연간 원리금
연소득 5,000만원 기준:
- 최대 주택담보대출: 약 3억 3,000만원 (다른 대출 없을 때)
- 신용대출 3,000만원 있으면: 약 2억 2,000만원
- 마이너스통장 있으면: 대폭 감소 또는 불가능
DSR 줄이는 방법:
- 마이너스통장 해지 (최우선)
- 신용대출 상환
- 대출 만기 연장
- 고정금리 선택
- 소득 증빙 늘리기
실전 조언
대출을 받기 전에 다음 사항들을 꼭 확인하시기 바랍니다.
대출 상담 전 준비사항:
- 현재 모든 대출 목록 작성
- 각 대출의 월 상환액 확인
- 사용하지 않는 마이너스통장 해지
- 소액 신용대출 먼저 상환
- 연소득 증빙 서류 준비
상담 시 확인할 것:
- 내 DSR 정확한 수치
- 추가 대출 가능 금액
- 스트레스 DSR 적용 여부
- 금리 유형별 한도 차이
- 전세대출 활용 가능성
절대 하지 말아야 할 것:
- 마이너스통장을 여러 개 만들기
- 대출 한도가 나온다고 무조건 최대로 받기
- DSR만 보고 금리는 무시하기
- 비은행권 고금리 대출로 무리하게 한도 채우기
DSR 규제는 앞으로 더 강화될 가능성이 높습니다. 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 이미 크게 줄었고, 정부는 가계부채 관리를 위해 지속적으로 규제를 강화하고 있습니다.
따라서 대출이 필요하다면 가능한 빨리 계획을 세우는 것이 좋습니다. 특히 주택 구매를 고려 중이라면 현재 내 DSR이 얼마인지, 추가 대출이 가능한지를 미리 확인하고 기존 대출을 정리하는 등의 준비가 필요합니다.
무엇보다 중요한 것은 내가 실제로 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 받는 것입니다. DSR 40%는 법적 한도이지, 적정 수준은 아닙니다. 여유 있는 생활을 위해서는 DSR 30% 이하로 유지하는 것을 추천합니다.
대출은 미래의 소득을 미리 당겨 쓰는 것입니다. 신중하게 계획하고 계산한 후 결정하시기 바랍니다.