전세대출을 받을지 월세로 갈지 고민할 때 가장 중요한 기준은 금리입니다. 전세대출 금리가 낮으면 이자 부담이 적어 유리하지만, 금리가 높아지면 월세와 비용 차이가 줄어듭니다. 오늘은 전세대출 금리 몇 %부터 월세가 유리해지는지 손익분기점을 계산과 표로 정리합니다.
손익분기점이란 무엇인가
손익분기점은 전세대출 이자와 월세 비용이 같아지는 지점을 말합니다. 이 지점을 기준으로 전세대출이 유리한지, 월세가 유리한지 판단할 수 있습니다.
예를 들어 전세대출 금리가 낮으면 이자가 적어 월세보다 저렴하지만, 금리가 계속 오르면 어느 순간 월세와 비용이 같아집니다. 이 지점이 바로 손익분기점입니다.
이 손익분기점을 알면 현재 전세대출 금리가 유리한 수준인지 즉시 판단할 수 있습니다. 재테크 기초 관점에서 중요한 계산입니다.
기본 전제 조건 설정
계산을 위해 구체적인 조건을 설정합니다.
- 전세 보증금: 2억 원
- 전세대출: 1억 6천만 원 (80%)
- 본인 부담금: 4천만 원 (20%)
- 월세 조건: 보증금 5천만 원 + 월세 80만 원
이 조건으로 전세대출 금리에 따른 이자 비용과 월세 비용을 비교합니다.
전세대출 금리별 연간 이자 계산
전세대출 금리가 달라지면 연간 이자도 달라집니다. 대출 금액 1억 6천만 원 기준으로 금리별 이자를 계산합니다.
| 전세대출 금리 | 연간 이자 | 월 이자 | 월세 대비 |
|---|---|---|---|
| 3.5% | 560만 원 | 47만 원 | 유리 (△33만 원) |
| 4.0% | 640만 원 | 53만 원 | 유리 (△27만 원) |
| 4.5% | 720만 원 | 60만 원 | 유리 (△20만 원) |
| 5.0% | 800만 원 | 67만 원 | 유리 (△13만 원) |
| 5.5% | 880만 원 | 73만 원 | 유리 (△7만 원) |
| 6.0% | 960만 원 | 80만 원 | 동일 |
| 6.5% | 1,040만 원 | 87만 원 | 불리 (▲7만 원) |
월세는 연간 960만 원(월 80만 원)입니다. 전세대출 금리가 6.0%일 때 연간 이자가 960만 원으로 월세와 같아집니다. 이 지점이 바로 손익분기점입니다. 금리가 6.0%를 넘으면 전세대출이 월세보다 불리해집니다.
월세 연간 비용 계산
월세의 연간 비용을 정확히 계산합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 보증금 | 5천만 원 |
| 월세 | 80만 원 |
| 연간 월세 지출 | 960만 원 |
| 본인 부담 자금 | 5천만 원 |
월세 80만 원 × 12개월 = 960만 원이 연간 순수 지출입니다. 전세대출과 달리 보증금 5천만 원만 있으면 되므로 초기 자금 부담은 전세대출(4천만 원)과 비슷합니다. 주거비 계산 시 이 960만 원이 기준점이 됩니다.
전세대출 금리별 월세 손익분기점 비교
전세대출 금리별로 월세와의 비용 차이를 명확히 정리합니다.
| 금리 | 연간 이자 | 월세 대비 차이 | 2년 누적 차이 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 4.0% | 640만 원 | 320만 원 절감 | 640만 원 절감 | 전세 강력 유리 |
| 4.5% | 720만 원 | 240만 원 절감 | 480만 원 절감 | 전세 유리 |
| 5.0% | 800만 원 | 160만 원 절감 | 320만 원 절감 | 전세 유리 |
| 5.5% | 880만 원 | 80만 원 절감 | 160만 원 절감 | 전세 약간 유리 |
| 6.0% | 960만 원 | 차이 없음 | 차이 없음 | 손익분기점 |
| 6.5% | 1,040만 원 | 80만 원 손해 | 160만 원 손해 | 월세 약간 유리 |
| 7.0% | 1,120만 원 | 160만 원 손해 | 320만 원 손해 | 월세 유리 |
전세대출 금리 6.0%가 손익분기점입니다. 금리가 6.0% 미만이면 전세대출이 유리하고, 6.0% 초과면 월세가 유리합니다. 현재 전세대출 금리가 4~5% 수준이라면 전세가 확실히 유리합니다.
2년 기준 누적 비용 손익분기점
전세 계약은 보통 2년이므로, 2년 기준으로 손익분기점을 다시 계산합니다.
| 금리 | 2년 총 이자 | 월세 2년 총액 | 차이 | 만기 상환 |
|---|---|---|---|---|
| 4.5% | 1,440만 원 | 1,920만 원 | 480만 원 절감 | 1.6억 필요 |
| 5.5% | 1,760만 원 | 1,920만 원 | 160만 원 절감 | 1.6억 필요 |
| 6.0% | 1,920만 원 | 1,920만 원 | 차이 없음 | 1.6억 필요 |
| 6.5% | 2,080만 원 | 1,920만 원 | 160만 원 손해 | 1.6억 필요 |
2년 기준으로도 전세대출 금리 6.0%가 손익분기점입니다. 금리가 6.0% 미만이면 2년간 수백만 원을 절감할 수 있습니다. 다만 전세대출은 만기 시 1억 6천만 원을 상환해야 하는 부담이 있습니다. 월세는 이런 만기 상환 부담이 없습니다.
월세 전환율로 본 손익분기점
부동산 시장의 월세 전환율과 비교해도 손익분기점을 확인할 수 있습니다.
전세 2억 원을 보증금 5천만 원 + 월세로 전환하면, 차액 1억 5천만 원이 월세로 바뀝니다. 월세 80만 원은 연 960만 원이므로, 전환율은 960만 원 ÷ 1.5억 원 = 6.4%입니다.
| 월세 전환율 | 해당 월세 | 대응 금리 | 비교 |
|---|---|---|---|
| 5.0% | 62.5만 원 | 5.0% | 전세 유리 |
| 6.0% | 75만 원 | 6.0% | 전세 약간 유리 |
| 6.4% | 80만 원 | 6.4% | 손익분기점 |
| 7.0% | 87.5만 원 | 7.0% | 월세 유리 |
실제 월세 80만 원은 전환율 6.4% 수준입니다. 따라서 전세대출 금리가 6.4% 미만이면 전세가 유리하고, 초과하면 월세가 유리합니다. 전세대출 vs 월세 판단 시 월세 전환율을 참고하면 더 정확합니다.
유동성과 리스크까지 고려한 비교
손익분기점은 비용만 비교한 것이므로, 유동성과 리스크도 함께 고려해야 합니다.
| 비교 항목 | 전세대출 (금리 6.0%) | 월세 |
|---|---|---|
| 연간 비용 | 960만 원 (이자) | 960만 원 (월세) |
| 초기 자금 | 4천만 원 | 5천만 원 |
| 만기 상환 | 1.6억 원 필요 | 없음 |
| 묶이는 돈 | 많음 (2억) | 적음 (5천만 원) |
| 이사 자유도 | 2년 고정 | 비교적 자유 |
| 보증금 반환 리스크 | 있음 | 적음 |
손익분기점인 금리 6.0%에서는 비용은 같지만 만기 상환 부담과 보증금 반환 리스크를 고려하면 월세가 더 안전할 수 있습니다. 반대로 금리가 4~5%로 낮다면 비용 절감 효과가 커서 전세대출이 확실히 유리합니다.
금리 변동 가능성도 고려하기
전세대출은 금리가 변동될 수 있습니다. 고정금리가 아닌 변동금리로 받으면 시장 금리가 오를 때 이자 부담도 함께 증가합니다.
현재 금리 4.5%로 대출을 받았는데, 1년 후 금리가 6.0%로 오르면 손익분기점에 도달합니다. 금리가 더 오르면 월세보다 불리해질 수 있습니다.
따라서 전세대출을 받을 때는 향후 금리 상승 가능성까지 고려해야 합니다. 금리가 계속 오를 것으로 예상된다면 처음부터 월세를 선택하는 게 안전할 수 있습니다.
상황별 선택 기준
손익분기점을 바탕으로 상황별 선택 기준을 정리합니다.
전세대출이 확실히 유리한 경우 (금리 5% 이하):
- 연간 160만 원 이상 절감 가능
- 2년이면 320만 원 이상 차이
- 만기 상환 여력이 있다면 전세 추천
전세대출이 약간 유리한 경우 (금리 5~6%):
- 연간 0~160만 원 절감 가능
- 비용 차이는 있지만 크지 않음
- 만기 상환 부담과 비교해서 판단
손익분기점 (금리 6%):
- 비용 차이 없음
- 유동성과 리스크 고려해서 선택
월세가 유리한 경우 (금리 6.5% 이상):
- 전세대출이 오히려 더 비쌈
- 만기 상환 부담도 있어 월세 추천
전세대출 금리 손익분기점은 약 6.0~6.4% 수준입니다. 현재 전세대출 금리가 이 수준보다 낮다면 전세가 유리하고, 높다면 월세가 유리합니다.
금리가 4~5% 수준이라면 전세대출이 확실히 유리하지만, 6.5% 이상이라면 월세를 고려하는 게 현명합니다. 표로 정리한 손익분기점을 참고해서 현재 전세대출 금리를 확인하고 판단하시기 바랍니다.
다만 손익분기점은 비용만 고려한 것이므로, 만기 상환 능력, 보증금 반환 리스크, 거주 기간, 금리 변동 가능성 등을 종합적으로 고려해서 결정해야 합니다. 비용뿐 아니라 본인의 재무 상황에 맞는 선택이 가장 중요합니다.