주택 담보 대출(LTV : Loan To Value ratio)
주택을 담보로 하여 대출을 받을 경우 주택 가치의 일정 비율을 기준으로 최대 대출 가능 금액을 산출합니다. 단, 실제로 대출을 받는다면 LTV 대출 한도 중 주택 임대차 보호법에서 정한 최우선 변제 소액 임차 보증금을 제외한 금액까지만 대출을 받을 수 있습니다.
흔히 말하는 ‘방공제(방빼기)’입니다. 주택담보대출을 받을 때 은행은 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비합니다. 이때 세입자가 있다면 그 세입자의 최우선변제금을 은행보다 먼저 배당받아가기 때문에, 그만큼을 미리 대출 한도에서 빼고 빌려주는 것입니다.
1. 디딤돌대출: 이제 ‘방공제 면제’가 매우 어렵습니다
기존에는 디딤돌대출도 MCG에 가입하면 방공제를 안 할 수 있었지만, 2024년 12월 2일부터 수도권 아파트를 대상으로 규제가 강화되었습니다.
- 방공제 의무화: 수도권 아파트의 경우, 이제 MCG 가입을 통한 ‘방공제 면제’ 혜택이 원칙적으로 제한됩니다. 즉, 서울(5,500만 원), 인천/경기(4,800만 원) 등 지역별 최우선변제금만큼 무조건 대출 한도에서 빠지게 됩니다.
- 신축 아파트(후취담보) 제한: 2028년 입주 예정이신 경우 더 주의하셔야 할 점은, 수도권 미등기 신축 아파트에 대한 잔금대출(후취담보) 자체가 원칙적으로 금지되었다는 것입니다. (단, 25년 상반기 입주 단지 등 일부 예외 제외)
2. 보금자리론: 상대적으로 유연함
보금자리론은 디딤돌대출만큼 규제가 타이트하지 않습니다.
- MCG 가입 가능: 여전히 신청 시 MCG 보증을 선택하여 방공제 없이 LTV 한도 가득(생애최초 80%) 대출을 받을 수 있습니다.
- 대출 한도 유지: 디딤돌에서 깎인 한도를 보금자리론으로 보충하는 방식(혼합 대출)을 고민하시는 분들이 많은 이유입니다.
LTV(주택 담보 대출) = (대출 금액 + 선순위 채권 + 임차 보증금 + 최우선 변제 소액 임차 보증금) ÷ 주택 담보 가치 × 100- 주택 담보 가치 (분모): 현재 내 집이 시장에서 인정받는 가격입니다 (예: KB시세).
- 분자 (내 집에 걸린 빚의 총합):
- 대출 금액: 내가 지금 빌리려는 돈입니다.
- 선순위 채권: 나보다 먼저 돈을 받아갈 권리입니다. 보통 먼저 받은 대출이나 설정된 담보를 말합니다.
- 임차 보증금: 내 집에 살고 있는 세입자에게 돌려줘야 할 돈입니다.
- 최우선 변제 소액 임차 보증금 (방공제): 세입자가 없더라도, 나중에 생길지 모를 세입자를 위해 법적으로 미리 보호해두는 ‘최소한의 보증금’입니다.
총부채 상환 비율(DTI : Debt To Income ratio)
주택 가치는 물론이고 채무자의 연간 총소득을 고려하여 대출 가능 금액을 산출합니다. 연간 부채 상환액을 총소득의 일정 범위 내에서 제한함으로써 실질적인 상환 능력을 고려하여 대출 한도를 설정하는 방식이라고 할 수 있습니다. DTI는 최초 소득 대비 과도한 부채 부담으로 인한 가계 부실을 방지하고자 실시되었습니다. 최근에는 부동산 시장 가격의 급격한 상승에 따른 투기 억제 정책의 일환으로 사용되고 있습니다.
DTI(총 부채 상환 비율) = (주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연감 이자 상환액) ÷ 연소득 × 100총체적 상환 능력 비율(DSR : Debt Service Ratio)
DTI보다 더 강화된 지표로 이해하면 쉽습니다. DTI는 기타 부채에 대해서 담보 대출의 이자 상환 부담만을 대상으로 대출 한도를 계산했습니다. DSR은 원리금 상환 부담 능력을 감안하여 계산합니다. 또한 대출의 범위도 주택 담보 대출(LTV)로 한정하는 것이 아니라 학자금 대출, 마이너스 통장과 같은 신용 대출까지 모두 포함하여 대출 한도를 계산하기 때문에 좀 더 까다롭습니다.
DSR(총체적 상환 능력 비율) = (주택 담보 대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100차주단위 DSR
1. 차주단위 DSR 규제의 핵심
예전에는 집을 살 때 해당 아파트 가격의 몇 %까지 대출해 주느냐(LTV)가 중요했습니다. 하지만 ‘차주단위’ 규제가 강화되면서 이제는 ‘그 사람이 1년에 버는 돈이 얼마인가’가 더 중요해졌습니다.
- 기존 방식: 아파트 가치가 10억이면 누구나 일정 비율만큼 대출 가능.
- 차주단위 방식: 아파트가 아무리 비싸도, 빌리는 사람의 연봉이 낮거나 이미 다른 빚이 많으면 대출 한도를 제한함.
2. 왜 차주단위로 규제하나요?
개인의 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출을 막기 위해서입니다.
- 가계부채 관리: 개별 차주가 감당할 수 있는 수준 내에서만 돈을 빌려주어 금융 시스템의 부실을 예방합니다.
- 형평성: 소득이 높은 사람은 더 많이 빌릴 수 있고, 소득이 적은 사람은 적게 빌리게 하여 대출 건전성을 유지합니다.
3. 실제 적용 시 주의할 점
현재 대한민국 대출 시장에서 차주단위 규제(특히 DSR 40%)가 적용되면 다음과 같은 상황이 발생합니다.
- 모든 대출의 합산: 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 개인이 가진 모든 빚의 원리금을 합쳐서 계산합니다.
- 소득 증빙의 중요성: 소득을 기준으로 한도가 결정되므로, 프리랜서나 소득 증빙이 어려운 분들은 대출 한도에서 불리할 수 있습니다. (이럴 때 건강보험료 납부 내역 등으로 추정 소득을 산출하기도 합니다.)
대출 한도(LTV, DTI, DSR) 계산기
=PV(연 이자율, 대출 기간, 연간 원리금 상황액, 1)연간 상환액(=세전연소득×DTI요율)이 정해졌다면 PV 함수를 활용해 대출 원금을 계산할 수 있습니다.
PV 함수의 구문
=PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])| 인수 | 명칭 | 설명 |
| Rate | 기간별 이율 | 연 이율을 사용하는 경우, 월 단위 계산이라면 연이율/12로 입력해야 합니다. |
| Nper | 총 납입 횟수 | 돈을 내거나 받는 총 횟수입니다. (예: 3년 월납이면 3 * 12 = 36) |
| Pmt | 정기 납입액 | 매 기간 일정하게 지불하거나 받는 금액입니다. |
| Fv | 미래 가치 | (선택) 최종 불입 후 남는 잔액입니다. 생략하면 0으로 처리됩니다. |
| Type | 납입 시점 | (선택) 0 또는 생략은 기말(월말), 1은 기초(월초) 납입을 의미합니다. |
구성 원리 이해하기
PV 함수를 제대로 사용하기 위해서는 ‘현금의 방향’을 이해하는 것이 가장 중요합니다.
- 현금 흐름의 부호 (+/-)
- 마이너스(-): 내 주머니에서 나가는 돈 (예: 보험료 납입, 적금 불입).
- 플러스(+): 내 주머니로 들어오는 돈 (예: 대출금 수령, 연금 수령).
- 그래서 보통
=PV(...)의 결과가 마이너스로 나오면, 결과값을 양수로 보기 위해 앞에-를 붙여=-PV(...)형태로 자주 사용합니다.
- 단위 일치 (Rate와 Nper)
- 이율(Rate)이 연 단위라면 기간(Nper)도 연 단위여야 하고, 이율이 월 단위라면 기간도 월 단위여야 합니다.
- 월 단위 계산 시:
Rate = 연이율/12,Nper = 연수*12
- Type의 차이
- Type 0 (기말): 보통 대출금 상환에 사용됩니다. (한 달간 돈을 쓰고 말에 갚음)
- Type 1 (기초): 보험료나 월세처럼 미리 내는 돈에 사용됩니다. 돈을 일찍 내는 만큼 이자 계산에서 유리하게 작용합니다.