전세를 구하려니 목돈이 부족하고, 그렇다고 월세를 내자니 매달 나가는 돈이 아깝습니다. 전세대출을 받으면 이자를 내야 하고, 월세는 월세대로 고정 지출이 큽니다. 오늘은 전세대출 vs 월세를 감정이 아닌 실제 비용 계산과 표 중심으로 비교합니다.
전세대출 이자 계산 방법
전세대출은 은행에서 전세금을 빌려서 전세 계약을 하는 방식입니다. 겉보기에는 보증금만 내면 되는 것 같지만, 실제로는 매달 이자를 내야 합니다.
전세 2억 원짜리 집을 예로 들어봅니다. 은행에서 80%인 1억 6천만 원을 연 4.5% 금리로 대출받는다고 가정합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 전세 보증금 | 2억 원 |
| 대출 금액 | 1억 6천만 원 (80%) |
| 본인 부담금 | 4천만 원 (20%) |
| 대출 금리 | 연 4.5% |
| 연간 이자 | 720만 원 |
| 월 이자 | 60만 원 |
대출금 1억 6천만 원에 연 4.5%를 곱하면 연간 이자는 720만 원입니다. 월로 환산하면 60만 원을 매달 이자로 내야 합니다. 재테크 기초 관점에서 보면 이 이자가 실제 주거비입니다.
월세 비용 계산 방법
월세는 보증금과 월세를 함께 내는 방식입니다. 보증금은 계약 종료 시 돌려받지만, 월세는 순수 지출입니다.
같은 조건의 집을 월세로 구한다고 가정합니다. 보통 전세 2억 원 수준의 집은 보증금 5천만 원 + 월세 80만 원 정도에 나옵니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 보증금 | 5천만 원 |
| 월세 | 80만 원 |
| 연간 월세 지출 | 960만 원 |
| 본인 부담금 | 5천만 원 |
월세 80만 원을 12개월 곱하면 연간 960만 원입니다. 이 돈은 전세와 달리 돌려받을 수 없는 순수 지출입니다.
전세대출 vs 월세 연간 비용 비교
이제 전세대출과 월세의 연간 비용을 직접 비교해봅니다.
| 구분 | 전세대출 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 자금 | 4천만 원 | 5천만 원 |
| 월 지출 | 이자 60만 원 | 월세 80만 원 |
| 연간 지출 | 720만 원 | 960만 원 |
| 연간 차이 | 기준 | +240만 원 |
전세대출은 연간 720만 원의 이자를 내고, 월세는 연간 960만 원을 냅니다. 1년 기준으로 전세대출이 240만 원 저렴합니다. 다만 전세대출은 초기 자금 4천만 원이 필요하고, 월세는 5천만 원이 필요합니다.
2년 기준 누적 비용 비교
전세 계약은 보통 2년이므로, 2년 기준으로 누적 비용을 계산해봅니다.
| 구분 | 전세대출 | 월세 |
|---|---|---|
| 1년차 지출 | 720만 원 | 960만 원 |
| 2년차 지출 | 720만 원 | 960만 원 |
| 2년 총 지출 | 1,440만 원 | 1,920만 원 |
| 차이 | 기준 | +480만 원 |
| 만기 상환 | 1.6억 원 필요 | 없음 |
2년간 전세대출은 총 1,440만 원의 이자를 내고, 월세는 1,920만 원을 냅니다. 전세대출이 480만 원 저렴하지만, 만기 시 대출금 1억 6천만 원을 상환해야 하는 부담이 있습니다. 월세는 계약 종료 시 보증금 5천만 원만 돌려받으면 됩니다.
금리 변동에 따른 전세대출 이자 차이
전세대출 이자는 금리에 따라 크게 달라집니다. 대출 금액 1억 6천만 원 기준으로 금리별 이자를 계산해봅니다.
| 대출 금리 | 연간 이자 | 월 이자 | 2년 총 이자 |
|---|---|---|---|
| 4.0% | 640만 원 | 53만 원 | 1,280만 원 |
| 4.5% | 720만 원 | 60만 원 | 1,440만 원 |
| 5.0% | 800만 원 | 67만 원 | 1,600만 원 |
| 5.5% | 880만 원 | 73만 원 | 1,760만 원 |
금리가 1%p 오르면 연간 이자는 160만 원, 2년이면 320만 원이 증가합니다. 전세대출 이자 부담은 금리에 매우 민감하므로, 대출을 받을 때는 금리를 꼼꼼히 비교해야 합니다. 금리가 5.5%를 넘어가면 월세와 비용 차이가 많이 줄어듭니다.
월세 전환율로 비교하기
부동산 시장에는 월세 전환율이라는 개념이 있습니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다.
전세 2억 원을 보증금 5천만 원 + 월세로 전환하면, 차액 1억 5천만 원에 전환율을 곱해서 월세를 계산합니다.
| 전환율 | 연간 금액 | 월세 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 5% | 750만 원 | 62.5만 원 | 전세대출 4.5%보다 높음 |
| 6% | 900만 원 | 75만 원 | 적정 수준 |
| 7% | 1,050만 원 | 87.5만 원 | 전세대출이 유리 |
위 예시의 월세 80만 원은 전환율 약 6.4% 수준입니다. 전세대출 금리가 4.5%라면 월세 전환율보다 낮으므로 전세대출이 더 유리합니다. 주거비 계산 시 이 기준을 활용할 수 있습니다.
유동성과 리스크 비교
비용뿐만 아니라 유동성과 리스크도 비교해야 합니다.
| 비교 항목 | 전세대출 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 자금 | 많이 필요 (4천만 원) | 적게 필요 (5천만 원) |
| 현금 흐름 부담 | 월 60만 원 | 월 80만 원 |
| 만기 상환 | 1.6억 원 필요 | 없음 |
| 묶이는 돈 | 많음 | 적음 |
| 이사 자유도 | 2년 고정 | 비교적 자유 |
| 보증금 반환 리스크 | 있음 (전세 사기 등) | 적음 |
전세대출은 초기 자금과 만기 상환 부담이 있지만 월 지출은 적습니다. 월세는 목돈이 적게 묶이지만 매달 나가는 돈이 많고, 이사가 비교적 자유롭습니다. 전세는 보증금 반환 리스크가 있다는 점도 고려해야 합니다.
본인 자금 활용까지 고려한 비교
전세 대신 월세를 선택하면 차액을 투자할 수 있습니다. 이를 계산에 포함하면 결과가 달라질 수 있습니다.
전세 자금 2억 원 대신 월세 보증금 5천만 원을 내면, 차액 1억 5천만 원을 투자에 활용할 수 있습니다.
| 시나리오 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 차액 투자 가능액 | 1억 5천만 원 | 전세-월세 보증금 차액 |
| 연 5% 투자 수익 | 750만 원 | 안정적 투자 가정 |
| 월세 연간 지출 | 960만 원 | – |
| 실질 순 지출 | 210만 원 | 960만 원 – 750만 원 |
투자로 연 5% 수익을 낸다면 750만 원을 벌어서, 월세 960만 원을 내도 실질 순 지출은 210만 원입니다. 전세대출 이자 720만 원보다 훨씬 적습니다. 다만 이는 안정적인 투자 수익이 보장될 때만 성립합니다. 투자에 실패하면 오히려 손해가 커집니다.
상황별 선택 기준
전세대출과 월세 중 어느 것을 선택할지는 본인 상황에 따라 다릅니다.
전세대출이 유리한 경우:
- 목돈 마련이 가능하고 만기 상환 여력이 있을 때
- 전세대출 금리가 4~5% 수준으로 낮을 때
- 2년 이상 장기 거주 계획이 있을 때
- 월 현금 흐름 부담을 줄이고 싶을 때
월세가 유리한 경우:
- 초기 자금이 부족하거나 목돈을 투자에 활용하고 싶을 때
- 전세대출 금리가 6% 이상으로 높을 때
- 1년 이내 단기 거주 계획일 때
- 만기 상환 부담이 없는 구조를 원할 때
전세대출 vs 월세는 단순히 어느 쪽이 좋다고 말할 수 없습니다. 금리, 본인 자금, 거주 기간, 투자 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
전세대출 이자와 월세 비용을 연간 기준으로 계산해보고, 2년 누적 비용과 만기 상환 부담까지 따져보시기 바랍니다. 표로 정리한 비용을 참고해서 본인의 현금 흐름과 목돈 마련 능력을 점검하는 것이 중요합니다.
무엇보다 무리하지 않는 것이 핵심입니다. 전세든 월세든 본인의 소득 수준에 맞는 주거비를 유지하는 게 장기적으로 안정적입니다.