부동산 투자 총 수익률
총 수익률은 매매 차익이나 임대 수익이 발생했을 때 부동산의 총 투자금 대비 수익을 비율로 나타낸 수치를 말합니다.
부동산 총 수익률 = 순이익 ÷ 총 투자금
자기 자본 수익률
자기 자본 수익률은 부동산 투자에서 레버리지(Leverage)를 감안한 수익률을 말합니다.
자기 자본 수익률 = 순이익 ÷ 자기 자본 투자금
레버리지(Leverage) 투자 내 돈(자기 자본)으로만 투자하는 것에 비해 타인 자본, 즉 대출을 활용하는 것이 더 높은 수익률로 이어지는 효과를 레버리지(Leverage)라고 합니다. 이때 타인 자본(대출)을 활용하는 것은 수익률을 극대화하는 아주 유용한 전략이지만 그 대가로 대출이자를 지불해야 합니다. 투자에 따른 손실도 레버리지가 되므로 리스크 관리가 필수입니다.
부동산 내부 수익률
부동산 투자에서 내부수익률(IRR, Internal Rate of Return)은 단순히 ‘얼마를 벌었느냐’를 넘어, ‘투자기간 동안 돈의 시간가치를 고려했을 때 매년 몇 %의 수익을 냈는가’를 보여주는 지표입니다.
쉽게 말해, 해당 부동산 사업 자체의 체력(수익성)을 하나의 숫자로 요약한 것이라고 이해하시면 됩니다.
- 돈의 시간가치: 오늘 번 1억 원과 5년 뒤 벌 1억 원의 가치는 다릅니다. IRR은 이 차이를 반영합니다.
- 복리 수익률: 투자 원금과 중간에 들어오는 임대수익 등을 재투자한다고 가정했을 때의 연평균 복리 수익률과 비슷한 개념입니다.
RATE 함수(내부 수익률) 활용하기
RATE 함수는 이자율을 계산할 때 사용하는 재무 함수입니다.
어떤 금융 상품에 가입했는데 이 상품의 평균 이자율이 궁금할 때, 혹은 대출이나 신용카드 할부금의 이자율을 알아보는 데 활용할 수 있습니다.
또한 어떤 선택을 위한 판단 도구로도 활용합니다.
=RATE(Nper, Pmt, [Pv], [Fv], [Type])- Nper : 총 투자 기간(시간, 횟수)
- Pmt : 정기적 현금 흐름(월세 수익, 기타 지출)
- Pv : 현재 가치(투자 원금)
- Fv : 미래 가지(매도 시점 자산 가치)
- Type : 납입 시점
부동산 가치를 평가하는 세 가지 방법
비용 접근법
일명 원가법이라고도 불리는 방식은 해당 부동산을 짓기 위해 혹은 조달하기 위해 들어가는 예상 비용을 근거로 부동산의 가치를 산정하는 계산법입니다.
비용 접근법 : 제조 원가에 의한 부동산 가치 평가
5억 5,000만 원 = 건물 가치(2억 원) + 땅의 가치(3억 원) + 기타 비용(5,000만 원) – 감가상각
거래 사례 비교법
거래 사례 비교법은 시장성의 원리를 따르는 평가 방식으로 시장 접근법이라고도 합니다. 예를 들어 최근 동일한 단지에 유사한 매물이 거래된 사례가 있는지, 얼마에 거래되었는지, 바로 옆에 있는 단지의 비슷한 매물 시세는 얼마인지 등의 정보를 종합하여 부동산 가치를 판단합니다.
거래 사례 비교법 : 시장 거래에 의한 부동산 가치 평가
거래 사례 비교 가격 = 유사 부동산 가격 × 사정 보정 × 시점 보정 × 지역 보정 × 개별 요인 보정
수익 접근법
해당 부동산의 수익성을 기준으로 가치를 평가하는 방법을 말하며 수익 환원법이라고도 부릅니다. 수익 확원은 해당 물건이 미래에 산출할 것으로 기대되는 순수익(NOI : Net Operation Income)을 적정한 이율로 환원하여 가격 시점에서의 평가 가격을 산정하는 것입니다.
수익 접근법 : 기대 순수익의 환원율에 의한 부동산 가치 평가
부동산의 가치 = 예상 순이익 ÷ 종합 환원율
[100만 원(가능 총 소득, PGI) – 10만 원(부대 비용)] × 12개월 ÷ 0.04%(주변에 유사한 사례의 부동산 임대 수익률) = 2억 7,000만 원(부동산의 적정 가치)
+ 기타 비용(보증금 1억 원) = 3억 7,000만원(부동산의 적정 가격)
환원율이란?
환원율은 '부동산의 순수익을 부동산의 가치로 전환해주는 이율'을 말합니다. 환원율은 거꾸로 '순수익 ÷ 부동산 가격'을 통해서도 산출할 수 있습니다.
환원율 산정 방법
- 시장 추출법(간접법)
- 요소 구성법 : 순수 이율 + 위험률
- 투자 결합법
- 엘우드법 : 금융적 투자 결합법을 발전시킨 방법으로 현금 흐름 분석 방법의 논리를 적용하여 산출
- 부채 감당법(Gettel법) : 대부 비율 × 부채 감당률 × 저당 상수
부동산 소득 이해하기
해당 부동산 총 소득 = 해당 부동산에서 발생한 총수입 – 해당 부동산에서 발생한 총 지출
총수입
부동산 총소득은 해당 부동산에서 발생하는 모든 수입을 포함하는 가능 총소득(PGI : Potential Gross Income)을 의미합니다.
월 임대료 + 보증금 운용 수익 + 기타 수입
- 보증금 운용 수익 : 임차인에게 받은 보증금을 다른 곳에 투자해서 얻을 수 있는 수익
- 기타 수입 : 건물 관리에 따른 관리비 수입, 대형 광고판이 있는 경우 광고비 유치 수익, 자판기나 별도의 주차료 등을 부과하는 경우 등 이를 통해 운용되는 수익을 모두 포함하여 계산
총지출
영업 경비 + 부채 관련 비용 + 소득세, 재산세 등 각종 세금
- 영업 경비 : 부동산을 운용하는 데 들어가는 비용 또는 경비를 말하며 관리비, 인건비, 수리비, 보험료 등이 포함됩니다.
엑셀로 부동산 순영업소득과 시장 가치 계산하기
가능 총소득(PGI) – 공실 및 대손 충당금 = 유효 총소득(EGI)
유효 총소득(EGI) – 영업 제반 경비 = 순영업소득(NOI)
가능 총소득 (PGI)
“우리 집 모든 방이 꽉 찼을 때 벌 수 있는 최대 금액”
- 의미: 건물에 있는 모든 상가나 방이 1년 내내 100% 임대되었을 때 들어오는 전체 임대료 수입입니다.
- 비유: 월급날 명세서에 찍히는 ‘세전 총액’ 혹은 ‘기본급 + 각종 수당’의 최대치라고 보시면 됩니다. 아직 아무것도 떼지 않은 상태예요.
유효 총소득 (EGI)
“현실을 반영한 실제 매출액”
- 계산: 가능 총소득(PGI) – 공실 및 대손 충당금
- 의미: 현실적으로 방이 항상 꽉 찰 수는 없죠? 비어있는 방(공실)이나, 세입자가 월세를 못 내는 경우(대손 충당금)를 미리 빼주는 단계입니다. 여기에 주차비나 자판기 수입 같은 기타 소득을 더하기도 합니다.
- 비유: 월급에서 ‘지각이나 결근으로 인한 차감액‘을 뺀 실제 수령 가능 금액입니다.
순영업소득 (NOI)
“건물 스스로가 벌어들인 진짜 알짜 수익”
- 계산: 유효 총소득(EGI) – 영업 제반 경비
- 의미: 건물을 유지하려면 돈이 들죠. 관리인 월급, 수리비, 전기료, 재산세 등을 뺍니다. 이 금액이 바로 이 건물의 가치를 결정하는 가장 중요한 지표인 순수익입니다.
- 비유: 내 통장에 들어온 돈에서 ‘출퇴근 교통비, 점심값, 업무용 옷값’ 등 일하는 데 쓴 필수 비용을 다 뺀 진짜 내 돈입니다.
| 항목 | 계산 과정 | 비유 |
| 가능 총소득 (PGI) | 모든 방 월세 합계 | 꿈의 매출 (완전 풀방) |
| (-) 공실/미납금 | 빈방 1개 + 연체료 | 현실의 벽 (빈자리 빼기) |
| = 유효 총소득 (EGI) | 실제로 들어온 돈 | 현실 매출 |
| (-) 영업 경비 | 청소비 + 수선비 + 세금 | 유지 비용 (건물 운영비) |
| = 순영업소득 (NOI) | 진짜 남은 돈 | 순수익 (건물의 성적표) |
주의할 점: 이 ‘순영업소득(NOI)’에는 아직 은행 대출 이자는 포함되지 않았습니다. 건물 자체의 능력치를 보는 단계이기 때문이죠. 여기서 이자까지 빼면 비로소 내 손에 쥐는 ‘세전 현금흐름’이 됩니다.
부동산 소득 계산 프로세스 이해하기
- 가능 총소득 : 대상 부동산으로 얻을 수 있는 총 소득입니다. 일반적으로 1년 단위로 분석합니다.
- 공실 : 공실이란 총임대료에 평균 공실률을 곱하여 계산하는 것이 일반적입니다. 상가와 같은 수익형 부동산은 필히 공실률을 계산해야 합니다.
- 대손 충당금 : 대손 충당금은 계약 기간에 임차인이 임대료를 제때 지불하지 않아 발생하는 손해를 의미합니다.
- 유효 총소득 : 가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 제한 소득을 말합니다.
- 영업 제반 경비 : 대상 부동산을 운용하는 데 들어가는 각종 비용을 말합니다. 수리비, 관리비, 유지비, 보험료, 각종 공과금 등이 포함됩니다.
- 순영업소득 : 유효총소득에서 영업 제반 비용을 제한 소득을 말합니다. 순영업소득은 부동산 가치를 평가할 때 환원률로 환원되는 소득이므로 매우 중요합니다.
- 부채 관련 비용 : 대상 부동산을 담보로 대출을 받았을 경우 매년 지급해야 하는 원리금을 의미합니다.
- 세전 영업 소득 : 최종 영업 소득에서 임대 소득세 등의 세금을 제하기 전 과세 표준이 되는 소득을 말합니다.
- 임대 소득세 : 부동산 임대 소득에 과세되는 세금을 의미합니다.
- 세후 순영업소득 : 소득세를 포함한 모든 제반 비용을 제한 후 순수하게 발생하는 소득을 말하며, 투자자 입장에서는 실질적인 소득이라고 판단할 수 있습니다.
공실률 (Vacancy Rate): 5%의 근거
부동산 시장에서 ‘공실이 하나도 없다’고 가정하는 것은 매우 위험합니다. 세입자가 바뀌는 기간(도배, 청소, 중개 등)을 고려해야 하기 때문이죠.
- 산출 방식:
(비어있는 일수 / 365일)또는(비어있는 호수 / 전체 호수) - 5%의 의미: 1년(12개월) 중 약 18일 정도 집이 비어있을 것이라고 예상하는 수치입니다. (매우 보수적이고 안전한 수치)
영업 제반 경비 (Operating Expenses): 3%의 근거
건물을 운영하면서 ‘내 주머니에서 나가는 유지비’를 말합니다. 보통 수익형 부동산에서는 임대수익의 일정 비율을 예비비로 책정합니다.
- 포함 항목
- 제세공과금: 재산세, 종합부동산세 (임대사업자일 경우)
- 수선유지비: 수도꼭지 교체, 도배/장판 보수, 에어컨 수리 등
- 보험료: 화재보험 등
- 관리비 보전: 공실 기간 동안 집주인이 내야 하는 관리비
- 3~5%의 의미: 신축 아파트는 수선비가 거의 들지 않기 때문에 3% 정도면 충분히 커버 가능하다고 봅니다. 반면, 20년 된 구축이라면 수리비 비중이 높아져 5~10%까지 잡아야 합니다.
| 구분 | 신축/인기지역 (현재) | 구축/비인기지역 | 비고 |
| 공실률 | 3% ~ 5% | 10% 이상 | 대학가 신축은 3%도 가능 |
| 영업경비율 | 2% ~ 3% | 5% ~ 8% | 신축은 세금 위주, 구축은 수리비 위주 |
참고: 세무 신고용 ‘기준경비율’과는 성격이 조금 다릅니다. 투자 분석용 경비율은 실제로 내 지갑에서 나갈 돈을 최대한 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
임대소득세
개인의 소득 수준에 따라 다르지만, 소득세 14% + 지방소득세 1.4%를 합친 15.4%를 표준적인 ‘분리과세’ 세율로 보고 계산하는 경우가 많습니다.