“DSR 때문에 대출이 안 됩니다.” 은행에서 이런 말을 들어본 적 있으신가요? 분명 소득도 있고, 신용도 괜찮은데 원하는 만큼 대출이 안 나온다면 DSR 때문일 가능성이 높습니다.
DSR 계산 방법을 모르면 내가 얼마나 대출받을 수 있는지 가늠하기 어렵습니다. 주택담보대출이든 신용대출이든, 요즘은 DSR 기준을 먼저 따져봐야 합니다. 이 글에서는 DSR이 뭔지, 어떻게 계산하는지, 대출에 어떤 영향을 주는지 쉽게 정리해드립니다.
DSR이란 무엇인가
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율이라고 합니다. 쉽게 말해 내 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 원리금이 얼마나 되는지를 보여주는 비율입니다.
예를 들어 연 소득이 5,000만 원인데, 1년에 갚아야 할 대출 원리금이 2,000만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 이 수치가 높을수록 소득 대비 빚 부담이 크다는 뜻입니다.
비슷한 용어로 LTV와 DTI가 있는데, 간단히 구분하면 이렇습니다. LTV는 집값 대비 대출 비율입니다. 5억짜리 집에 3억 대출이면 LTV 60%입니다. DTI는 소득 대비 주담대 원리금과 다른 대출의 이자만 따집니다. 반면 DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 다 포함합니다. 그래서 DSR이 가장 까다로운 기준입니다.
DSR 계산 방법 쉽게 설명
DSR 계산 방법은 생각보다 단순합니다. 공식은 이렇습니다.
DSR = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100
여기서 연간 총 대출 원리금 상환액은 주담대, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출 등 모든 대출의 1년치 원금과 이자를 합한 금액입니다. 연 소득은 세전 기준으로 근로소득, 사업소득 등을 포함합니다.
실제 예시로 살펴보겠습니다. 연 소득 6,000만 원인 직장인이 있다고 가정합니다. 주담대로 매달 100만 원, 신용대출로 매달 30만 원을 갚고 있다면 연간 원리금 상환액은 1,560만 원입니다. 이 경우 DSR은 1,560 ÷ 6,000 × 100 = 26%가 됩니다.
현재 DSR 규제 기준은 일반적으로 40%입니다. 위 사례라면 아직 여유가 있어서 추가 대출이 가능합니다. 하지만 이미 DSR이 35% 이상이라면 추가 대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
DSR이 높아지는 대표적인 경우
DSR은 예상치 못한 곳에서 높아지기도 합니다. 대표적인 경우를 알아두면 대출 계획을 세울 때 도움이 됩니다.
첫 번째는 신용대출이 많은 경우입니다. 신용대출은 보통 상환 기간이 짧아서 매달 갚는 원리금이 큽니다. 같은 1억 원을 빌려도 30년 주담대보다 5년 신용대출의 월 상환액이 훨씬 높습니다. 그만큼 DSR에 미치는 영향도 큽니다.
두 번째는 마이너스 통장입니다. 마통은 실제로 쓴 금액이 아니라 한도 전체가 DSR 계산에 반영됩니다. 한도가 3,000만 원인 마통을 갖고 있으면, 실제로 100만 원만 썼더라도 3,000만 원 기준으로 계산됩니다.
세 번째는 카드론과 현금서비스입니다. 이 두 가지는 금리가 높고 상환 기간이 짧아서 DSR을 빠르게 끌어올립니다. 급하게 쓴 현금서비스 몇 백만 원이 대출 한도를 수천만 원 깎아버리는 경우도 있습니다.
DSR 규제가 대출에 미치는 영향
DSR 규제는 대출 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 어떤 영향이 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.
주택담보대출의 경우 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 총 대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 규제 대상이 됩니다. 고가 주택이나 다주택자는 더 낮은 기준이 적용되기도 합니다. 내 소득으로 감당할 수 있는 한도 내에서만 대출이 나옵니다.
신용대출도 마찬가지입니다. 예전에는 신용만 좋으면 비교적 쉽게 받을 수 있었는데, 지금은 DSR에 막혀서 한도가 확 줄어든 경우가 많습니다. 특히 이미 주담대가 있는 상태에서 신용대출을 받으려면 한도가 거의 안 나오기도 합니다.
실제 사례를 보면, 연 소득 5,000만 원인 분이 주담대 3억 원을 받고 나니 신용대출은 1,000만 원도 안 나오는 경우가 있습니다. DSR 40%를 이미 거의 채웠기 때문입니다. 대출 순서와 금액을 잘 계획해야 하는 이유입니다.
이런 분께 특히 중요한 기준
DSR은 모든 대출자에게 해당되지만, 특히 주의 깊게 봐야 하는 분들이 있습니다.
주택 구입 예정자라면 DSR을 미리 계산해봐야 합니다. 원하는 집을 사려면 대출이 얼마나 필요한지, 그 대출이 내 DSR 한도 안에서 가능한지 확인해야 합니다. 계산 없이 집부터 계약했다가 대출이 안 나와서 낭패를 보는 경우가 실제로 있습니다.
추가 대출이 필요한 분도 마찬가지입니다. 이미 대출이 있는 상태에서 자금이 더 필요하다면, 현재 DSR이 얼마인지 먼저 파악해야 합니다. 여유가 없다면 기존 대출을 일부 상환하거나 다른 방법을 찾아야 합니다.
대출 갈아타기를 고려하는 분도 DSR을 확인해야 합니다. 금리가 낮은 상품으로 바꾸려 해도 DSR 기준에 맞지 않으면 갈아타기 자체가 안 됩니다. 특히 과거에 받은 대출이 DSR 규제 전이라면, 지금 기준으로 다시 받으면 한도가 줄어들 수 있습니다.
DSR 관리 시 주의할 점
DSR을 관리할 때 놓치기 쉬운 부분들이 있습니다. 미리 알아두면 실수를 줄일 수 있습니다.
단기간에 대출을 늘리는 건 위험합니다. 급하게 여러 건의 대출을 받으면 DSR이 급격히 올라갑니다. 나중에 정작 필요한 대출을 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 특히 주택 구입 전에 다른 대출을 받으면 주담대 한도가 크게 줄어듭니다.
계산에서 빠뜨리기 쉬운 항목도 있습니다. 학자금 대출, 자동차 할부, 휴대폰 할부 등도 DSR에 포함됩니다. 본인이 잊고 있던 소액 대출이 의외로 한도를 깎아먹고 있을 수 있습니다. 대출 신청 전에 내 모든 부채 현황을 정리해보는 게 좋습니다.
마이너스 통장은 한도 자체가 반영된다는 점도 기억해야 합니다. 쓰지 않더라도 DSR을 높이는 요인이 됩니다. 대출 한도를 늘리고 싶다면 불필요한 마통 한도는 줄이거나 해지하는 것도 방법입니다.
대출 전에 반드시 확인해야 할 기준
DSR은 이제 대출의 가장 중요한 기준이 됐습니다. 예전처럼 담보가 있거나 신용이 좋다고 해서 원하는 만큼 대출받을 수 있는 시대가 아닙니다. 내 소득으로 감당할 수 있는 범위 안에서만 빌릴 수 있습니다.
대출을 계획하고 있다면 먼저 본인의 DSR을 계산해보시기 바랍니다. 연 소득과 현재 갚고 있는 대출 원리금을 정리하면 대략적인 수치를 알 수 있습니다. 정확한 계산은 은행 상담이나 금융감독원 금융계산기를 활용하면 됩니다.
DSR 계산 방법을 알고 나면 무리한 대출 계획을 피할 수 있습니다. 내가 얼마나 빌릴 수 있는지, 어떤 대출을 먼저 받는 게 유리한지 판단할 수 있습니다. 대출은 받는 것보다 갚는 게 더 중요합니다. DSR 기준 안에서 계획을 세우면 상환 부담도 적정 수준으로 유지할 수 있습니다.