왜 나는 대출 한도가 안 나올까?
“연봉은 충분한데 대출 한도가 예상보다 훨씬 적게 나왔어요.”
대출 상담을 받은 분들이라면 한 번쯤 경험하는 상황입니다. 소득은 문제없는데 DSR이 높아서 대출이 막히는 경우가 많습니다.
중요한 건 DSR은 관리할 수 있는 지표라는 점입니다. 미리 알고 준비하면 충분히 낮출 수 있습니다. 반대로 아무 준비 없이 대출 상담부터 받으면 한도가 줄어들거나 아예 거절당할 수 있습니다.
오늘은 대출 전에 DSR을 낮추는 실전 방법 7가지를 체크리스트 형태로 정리해드리겠습니다. 지금 당장 할 수 있는 것부터 시작하세요.
DSR이 왜 쉽게 높아지는가
DSR 계산에서는 소득보다 부채 구조가 먼저 반영됩니다. 은행은 대출 신청자의 모든 대출을 먼저 확인하고, 그 상환액을 소득과 비교합니다.
문제는 소액 대출과 마이너스 통장이 누적되는 구조입니다. 100만 원짜리 카드론, 500만 원짜리 마통, 자동차 할부까지 하나하나는 작아 보여도 모두 합치면 DSR을 크게 끌어올립니다.
특히 마통은 실제로 사용하지 않아도 한도 전체가 DSR에 반영됩니다. 사용 금액이 아니라 한도 기준이라는 점을 반드시 기억하세요.
DSR 낮추는 방법 실전 체크리스트
[체크리스트 1] 마이너스 통장 한도 줄이기
마이너스 통장은 DSR 관리의 첫 번째 대상입니다. 사용 여부와 관계없이 한도 전체가 대출로 계산됩니다.
예를 들어 3,000만 원 한도 마통을 가지고 있는데 실제로는 500만 원만 사용 중이라면, DSR 계산 시에는 3,000만 원 전액이 반영됩니다. 한도를 500만 원으로 줄이거나 아예 해지하면 DSR이 즉시 낮아집니다.
사용 중인 금액이 있다면 신용대출로 전환하는 것도 방법입니다. 신용대출은 정해진 기간 동안 나눠 갚기 때문에 연간 상환액이 마통보다 적게 계산됩니다.
[체크리스트 2] 신용대출 상환 기간 늘리기
같은 금액을 빌려도 상환 기간에 따라 DSR이 달라집니다. 짧은 기간에 갚을수록 월 상환액이 크고, DSR도 높아집니다.
3,000만 원을 3년 만기로 빌리면 월 상환액이 약 90만 원입니다. 하지만 5년 만기로 늘리면 월 상환액이 약 58만 원으로 줄어듭니다. 연간으로 환산하면 DSR에 반영되는 금액이 수백만 원 차이 납니다.
물론 기간을 늘리면 총 이자는 늘어납니다. 하지만 당장 대출 한도를 확보해야 한다면 기간 조정은 효과적인 전략입니다.
[체크리스트 3] 카드론·현금서비스 정리
카드론과 현금서비스는 소액이라도 DSR에 영향을 줍니다. 게다가 대출 심사 시 신용도 평가에서도 감점 요소로 작용합니다.
100만 원짜리 카드론이라도 금리가 높고 단기 상환 구조라면 DSR을 생각보다 많이 끌어올립니다. 대출 신청 전에 미리 정리하는 게 좋습니다.
리볼빙을 사용 중이라면 더욱 주의해야 합니다. 은행은 리볼빙도 대출로 간주하고 DSR에 포함시킵니다.
[체크리스트 4] 불필요한 할부 정리
자동차 할부는 DSR 계산에 포함됩니다. 매달 50만 원씩 갚고 있다면 연간 600만 원이 DSR에 반영됩니다.
휴대폰 할부도 마찬가지입니다. 금액이 작아 보여도 여러 건이 쌓이면 무시할 수 없습니다. 특히 가족 명의로 여러 대를 할부로 구매했다면 확인이 필요합니다.
학자금 대출은 거치 기간 중이라도 일정 부분 상환액으로 계산됩니다. 은행은 원금을 상환 기간으로 나눠서 DSR에 반영하기 때문입니다. 상환이 가능하다면 미리 갚아두는 게 유리합니다.
[체크리스트 5] 대출 순서 조정
대출을 받는 순서가 중요합니다. 주택담보대출을 먼저 받고 나중에 신용대출을 받는 게 유리합니다.
주담대는 금액이 크고 기간이 길어서 DSR을 많이 차지합니다. 신용대출을 먼저 받으면 DSR이 높아져서 주담대 한도가 줄어들 수 있습니다.
순서 하나만 바꿔도 대출 한도가 수천만 원 차이 날 수 있습니다. 집을 사기 전이라면 신용대출은 최대한 늦게, 주담대를 먼저 받으세요.
[체크리스트 6] 기존 대출 일부 상환
기존 대출을 일부만 상환해도 DSR이 낮아집니다. 전액을 다 갚지 못하더라도 원금을 줄이면 월 상환액이 줄어들기 때문입니다.
예를 들어 5,000만 원 대출 중 1,000만 원을 상환하면 남은 원금이 4,000만 원이 됩니다. 이에 따라 월 상환액도 줄어들고 DSR도 낮아집니다.
심리적으로는 조금 갚는 게 의미 없어 보일 수 있지만, DSR 계산에서는 즉시 반영됩니다. 목돈이 생긴다면 일부라도 상환하는 게 대출 한도 확보에 도움이 됩니다.
[체크리스트 7] 소득 증빙 전략
DSR은 분자인 상환액을 줄이는 것도 중요하지만, 분모인 소득을 늘리는 것도 방법입니다.
연 소득 산정은 세전 기준입니다. 직장인이라면 연봉 총액이 기준이고, 상여금이나 성과급도 포함됩니다. 증빙 가능한 소득은 모두 제출하세요.
인정되는 소득과 인정 안 되는 소득을 구분해야 합니다. 정기적이고 증빙 가능한 소득은 인정되지만, 일시적인 소득이나 증빙이 어려운 소득은 제외됩니다.
프리랜서나 자영업자는 과세표준 소득이 기준입니다. 종합소득세 신고 내역이 중요하므로 평소 소득 신고를 정확히 해두는 게 좋습니다. 급하게 소득을 높이려 해도 최근 1~2년 신고 내역이 없으면 인정받기 어렵습니다.
DSR 낮추기에 실패하는 대표적인 실수
첫 번째 실수는 마이너스 통장을 유지한 채 대출 상담을 받는 것입니다. 한도가 크면 그만큼 DSR이 높게 나옵니다. 상담 전에 미리 정리하지 않으면 한도가 크게 줄어듭니다.
두 번째는 여러 은행에 동시에 조회하는 것입니다. 대출 조회 기록이 많이 남으면 신용점수가 떨어지고, 은행에서도 부정적으로 봅니다. 한두 곳만 선택해서 신중하게 상담받으세요.
세 번째는 계산 없이 계약부터 하는 경우입니다. 부동산 계약을 먼저 하고 나서 대출 상담을 받으면 시간에 쫓겨 불리한 조건을 받아들이게 됩니다. 대출 가능 여부를 먼저 확인하고 계약해야 합니다.
대출 전 DSR 관리 타이밍
DSR 관리는 최소 3개월 전부터 시작하는 게 좋습니다. 마통 해지, 소액 대출 정리, 할부 상환 등은 시간이 필요합니다.
주택 구매 계획이 있다면 6개월 전부터 준비하세요. 신용대출 정리, 대출 구조 조정, 소득 증빙 자료 준비까지 하려면 충분한 시간이 필요합니다.
급하게 준비하면 놓치는 부분이 생깁니다. DSR은 한 번 높아지면 단기간에 낮추기 어렵습니다. 미리 준비한 사람만이 원하는 한도를 받을 수 있습니다.
미리 준비한 사람이 대출을 받는다
DSR은 갑자기 낮출 수 없는 지표입니다. 대출 상담 당일 DSR이 높게 나왔다고 해서 즉시 조치할 방법은 거의 없습니다.
하지만 미리 준비하면 충분히 관리 가능합니다. 마통 정리, 소액 대출 상환, 할부 정리, 대출 순서 조정 등 할 수 있는 일은 많습니다.
중요한 건 순서입니다. 계산 → 정리 → 신청 순서를 지켜야 합니다. 내 DSR이 얼마인지 먼저 계산하고, 높다면 정리하고, 그다음 대출을 신청하세요.
DSR 관리 체크리스트를 다시 확인해보세요.
[DSR 관리 실전 체크리스트]
✔ 사용하지 않는 마이너스 통장을 해지했는가?
✔ 신용대출 상환 기간을 최대한 길게 설정했는가?
✔ 카드론과 현금서비스를 정리했는가?
✔ 자동차 할부, 휴대폰 할부를 확인했는가?
✔ 주담대를 먼저 받고 신용대출은 나중에 받을 계획인가?
✔ 목돈이 있다면 기존 대출을 일부 상환했는가?
✔ 증빙 가능한 모든 소득을 준비했는가?
7가지 중 하나라도 해당된다면 지금 바로 조치하세요. DSR 40% 규제 앞에서는 준비한 사람만 살아남습니다.