왜 예상보다 대출 한도가 적게 나올까?
“집값은 5억 원인데, 대출은 왜 2억 원밖에 안 나올까요?”
주택담보대출을 알아보다 보면 이런 의문이 생깁니다. 분명 LTV 60%라고 하면 3억 원은 나와야 할 것 같은데, 실제로는 그보다 훨씬 적게 나오는 경우가 많습니다.
주담대 한도는 단일 기준으로 정해지지 않습니다. 집값, 소득, 기존 대출, 금리, 신용도 등 여러 관문을 순서대로 통과해야 합니다. 하나라도 걸리면 한도가 줄어들거나 아예 대출이 거부됩니다.
오늘은 주담대 한도가 어떤 순서로 계산되는지, 각 단계에서 무엇이 영향을 미치는지 흐름 중심으로 정리해드리겠습니다.
주담대 한도 계산의 전체 흐름 한눈에 보기
주택담보대출 한도는 다음 순서로 계산됩니다.
① 집값 기준 (LTV) – 담보로 잡는 집의 가치를 기준으로 1차 한도가 정해집니다.
② 소득 기준 (DSR) – 연 소득 대비 상환 능력을 보고 실제 한도가 결정됩니다.
③ 금리·상환 방식 – 고정금리냐 변동금리냐, 몇 년 만기냐에 따라 월 상환액이 달라지고 한도도 조정됩니다.
④ 개인 조건 – 신용점수, 직장 안정성, 기존 대출 이력 등 개인 조건에 따라 최종 한도가 확정됩니다.
이 네 가지 관문을 모두 통과해야 대출이 나옵니다. 하나라도 걸리면 그 지점에서 한도가 줄어듭니다.
1단계: 집값 기준 – LTV부터 적용된다
LTV는 Loan To Value의 약자로, 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 집값이 5억 원이고 LTV가 60%라면 최대 3억 원까지 빌릴 수 있습니다.
하지만 LTV는 지역과 주택 유형에 따라 달라집니다. 투기과열지구는 40%로 제한되고, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%까지 가능합니다. 9억 원 초과 주택은 LTV가 더 낮아집니다.
여기서 1차 컷이 발생합니다. 집값이 아무리 높아도 LTV에 걸리면 그 이상은 빌릴 수 없습니다. 5억 원 집인데 규제지역이라 LTV 40%가 적용되면 최대 2억 원까지만 가능합니다.
2단계: 소득 기준 – DSR이 진짜 한도를 결정한다
LTV를 통과했다고 끝이 아닙니다. 이제 DSR 계산이 시작됩니다. DSR은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
연 소득이 6,000만 원이고 DSR 40% 기준이라면 연간 2,400만 원, 월 200만 원까지 대출 상환에 쓸 수 있습니다. 이 한도 안에서 주담대, 신용대출, 마이너스 통장 등 모든 대출이 계산됩니다.
기존 대출이 있다면 치명적입니다. 이미 신용대출로 월 50만 원을 갚고 있다면 주담대로 쓸 수 있는 금액은 월 150만 원으로 줄어듭니다. 그만큼 한도가 줄어드는 것입니다.
실제로 주담대 한도는 LTV보다 DSR에서 결정되는 경우가 훨씬 많습니다. LTV로 3억 원이 가능해도 DSR 때문에 2억 원만 나오는 경우가 흔합니다.
3단계: 금리와 상환 방식의 영향
같은 금액을 빌려도 금리와 상환 방식에 따라 월 상환액이 달라집니다. 그리고 월 상환액이 달라지면 DSR도 바뀌고, 결국 한도도 달라집니다.
고정금리는 변동금리보다 초기 금리가 높습니다. 그만큼 월 상환액이 크고 DSR도 높아집니다. 반대로 변동금리는 초기 금리가 낮아 월 상환액이 적고 DSR 여유가 생깁니다.
상환 기간도 중요합니다. 2억 원을 20년 만기로 빌리면 월 상환액이 약 120만 원입니다. 30년 만기로 늘리면 월 상환액이 약 95만 원으로 줄어듭니다. 40년까지 늘리면 더 줄어들어 DSR 여유가 생기고 한도가 늘어날 수 있습니다.
같은 금액이라도 어떤 구조로 빌리느냐에 따라 실제 한도가 달라지는 이유입니다.
4단계: 개인 조건이 미치는 영향
신용점수는 대출 금리에 직접 영향을 줍니다. 신용점수가 높으면 낮은 금리를 받을 수 있고, 그만큼 월 상환액이 줄어들어 한도가 늘어납니다. 반대로 신용점수가 낮으면 높은 금리를 받아 한도가 줄어듭니다.
직장 안정성도 중요합니다. 정규직 직장인은 소득 안정성을 인정받아 유리합니다. 프리랜서나 자영업자는 소득 증빙이 어렵고 변동성이 커서 불리할 수 있습니다.
대출 이력도 영향을 줍니다. 연체 기록이 있거나 단기간에 여러 대출을 받았다면 신용도가 낮게 평가됩니다. 반대로 성실하게 상환한 이력이 있으면 긍정적으로 작용합니다.
은행별 내부 기준도 다릅니다. 같은 조건이라도 A은행에서는 2억 원, B은행에서는 2억 3,000만 원이 나올 수 있습니다. 여러 은행을 비교하는 이유입니다.
실제 한도 계산 예시
구체적인 숫자로 주담대 한도 계산 과정을 따라가보겠습니다.
조건:
– 집값: 5억 원 (비규제지역, LTV 70%)
– 연 소득: 6,000만 원
– 기존 신용대출: 3,000만 원 (월 상환액 60만 원)
– 금리: 4% (30년 만기, 원리금 균등 상환)
1단계: LTV 계산
집값 5억 원 × LTV 70% = 3억 5,000만 원
LTV 기준으로는 최대 3억 5,000만 원까지 가능합니다.
2단계: DSR 계산
연 소득 6,000만 원 × DSR 40% = 2,400만 원
월로 환산하면 200만 원까지 대출 상환 가능합니다.
기존 신용대출로 월 60만 원을 이미 쓰고 있습니다.
주담대로 쓸 수 있는 금액은 200만 원 – 60만 원 = 140만 원입니다.
월 140만 원으로 4% 금리, 30년 만기 대출을 받으면 대략 2억 9,000만 원 정도 가능합니다.
최종 한도 결정
LTV: 3억 5,000만 원
DSR: 2억 9,000만 원
둘 중 낮은 금액인 2억 9,000만 원이 최종 한도입니다.
집값이 5억 원이고 LTV가 70%여도 실제로는 2억 9,000만 원밖에 못 빌리는 이유입니다.
사람들이 가장 많이 착각하는 포인트
첫째, LTV만 맞추면 된다고 생각합니다. 집값이 높고 LTV가 충분하면 대출도 넉넉히 나올 거라고 착각합니다. 하지만 실제로는 DSR에서 걸려서 한도가 크게 줄어듭니다.
둘째, 소득만 높으면 된다고 생각합니다. 연봉이 높아도 기존 대출이 많으면 DSR이 높아져서 추가 대출이 어렵습니다. 소득보다 기존 부채 구조가 더 중요합니다.
셋째, 금리 영향을 무시합니다. 금리 차이가 1%만 나도 월 상환액이 수십만 원 차이 납니다. 그만큼 한도도 달라집니다. 금리를 낮추는 노력이 한도를 늘리는 가장 확실한 방법입니다.
주담대 한도를 최대한 확보하려면
대출 전 준비 순서가 중요합니다. 먼저 기존 대출을 정리하세요. 신용대출, 마이너스 통장, 카드론 등을 미리 상환하면 DSR 여유가 생깁니다.
불리한 조건을 피하는 타이밍도 중요합니다. 주담대를 받기 전에는 신규 대출을 받지 마세요. DSR이 높아져서 한도가 줄어듭니다. 주담대를 먼저 받고 나중에 필요하면 추가 대출을 받는 게 순서입니다.
상담 전에 반드시 정리할 것들이 있습니다. 신용점수를 확인하고, 소득 증빙 서류를 준비하고, 기존 대출 내역을 정리하세요. 준비 없이 상담받으면 불리한 조건을 받아들이게 됩니다.
여러 은행을 비교하는 것도 중요합니다. 한 곳에서 거절당했다고 포기하지 마세요. 은행마다 내부 기준이 다르기 때문에 다른 곳에서 승인될 수 있습니다.
계산 흐름을 알면 실패 확률이 줄어든다
주택담보대출 한도는 집값 → 소득 → 구조 → 개인 조건 순서로 결정됩니다. 각 단계를 통과해야 다음 단계로 갈 수 있고, 하나라도 걸리면 그 지점에서 한도가 줄어듭니다.
LTV로 3억 원이 가능해도 DSR 때문에 2억 원만 나오는 경우가 대부분입니다. 기존 대출이 많거나 소득 대비 상환액이 크면 한도는 예상보다 훨씬 적게 나옵니다.
중요한 건 계산 흐름을 미리 이해하는 것입니다. 내가 어느 단계에서 걸릴지, 어떤 조건을 개선해야 할지 알면 준비할 수 있습니다.
주담대 한도 계산은 복잡해 보여도 원리는 명확합니다. 집값, 소득, 금리, 개인 조건을 차례로 점검하면 됩니다. 하나씩 준비하면 원하는 한도를 받을 수 있습니다.