대출까지 받았는데 왜 현금이 더 필요할까?
“대출 3억 원 받았는데 잔금일에 현금 5,000만 원이 더 필요하다고요?”
주택담보대출 승인을 받고 안심했다가 잔금일을 앞두고 당황하는 경우가 많습니다. 대출로 해결될 줄 알았는데 취득세, 등기비용, 인지세 등 예상 못한 비용이 한꺼번에 나가기 때문입니다.
주담대 계약 후에는 대출금 외에도 준비해야 할 현금이 상당합니다. 이 비용을 미리 계산하지 않으면 잔금일에 돈이 부족해 큰 곤란을 겪을 수 있습니다.
오늘은 주담대 계약 이후 실제로 발생하는 세금과 부대비용을 시점별로 정리하고, 얼마나 준비해야 하는지 현실적으로 알려드리겠습니다.
주담대 계약 후 전체 비용 흐름 한눈에 보기
주택 매수 과정에서 비용은 크게 세 단계로 나뉩니다.
계약 단계: 계약금을 내고 중도금 일정을 확인합니다. 이 시점에는 큰 비용이 없습니다.
잔금 단계: 잔금일 전후로 취득세, 등기비용, 대출 관련 비용이 집중됩니다. 가장 많은 현금이 필요한 시점입니다.
입주 이후: 재산세, 종합부동산세, 관리비, 보험료 등 지속적인 비용이 발생합니다.
특히 잔금 단계에서 비용이 몰리기 때문에 미리 계산하고 준비하지 않으면 자금 계획이 틀어질 수 있습니다.
취득 단계에서 발생하는 세금
취득세는 부동산을 취득할 때 내는 세금입니다. 주택을 사면 반드시 납부해야 하고, 금액이 상당히 큽니다.
생애최초 구입자는 취득세 감면 혜택이 있습니다. 일반적으로 주택 가격의 1~3% 수준인데, 생애최초는 0.5~1% 수준으로 낮아집니다. 주택 가격이 높을수록 세율도 올라갑니다.
1주택자와 다주택자의 세율도 다릅니다. 1주택은 세율이 낮고, 2주택부터는 중과세가 적용되어 세율이 크게 올라갑니다. 조정대상지역은 더 높은 세율이 적용됩니다.
예를 들어 4억 원 아파트를 생애최초로 산다면 취득세는 대략 200~400만 원 정도입니다. 일반 1주택자라면 400~800만 원 수준이고, 다주택자는 훨씬 더 늘어납니다.
등기 관련 비용
등기는 법적으로 소유권을 확정하는 절차입니다. 집을 샀다는 걸 공식적으로 등록하는 과정이라고 보면 됩니다. 이 과정에서 비용이 발생합니다.
법무사 수수료가 가장 큽니다. 등기 업무를 대행하는 법무사에게 지불하는 비용으로, 보통 50만~100만 원 수준입니다. 주택 가격이 높을수록 수수료도 올라갑니다.
국민주택채권 매입 비용도 있습니다. 등기할 때 국민주택채권을 의무적으로 매입하고, 이를 바로 할인된 가격에 되팝니다. 실질 비용은 할인율만큼 발생합니다. 대출금액의 1% 안팎으로 생각하면 됩니다.
대출 관련 부대비용
인지세는 대출 계약서에 붙는 세금입니다. 대출 금액에 따라 달라지는데, 1억 원 이하는 7만 원, 10억 원 이하는 15만 원 수준입니다. 보통 은행과 대출자가 반반씩 부담합니다.
근저당 설정 비용도 필요합니다. 은행이 집을 담보로 잡는 절차인데, 이때 등록세와 법무사 비용이 발생합니다. 대출 금액의 0.2~0.4% 정도로, 2억 원 대출이라면 40만~80만 원 수준입니다.
은행별로 차이가 나는 항목도 있습니다. 중개 수수료, 신용조회 비용, 보증료 등이 은행마다 다릅니다. 일부 은행은 면제해주기도 하니 상담 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
잔금일 전후로 필요한 현금
취득세는 잔금일 이후 60일 이내에 납부해야 합니다. 보통 잔금일로부터 2주~1개월 안에 내게 됩니다. 미리 현금을 준비해두지 않으면 급하게 돈을 마련해야 합니다.
등기 비용은 잔금일 당일이나 직후에 법무사에게 지급합니다. 잔금 치르기 전에 법무사와 미리 상담해서 정확한 금액을 확인하세요.
대출 실행일과 현금 흐름의 차이도 중요합니다. 대출금이 먼저 나와서 잔금을 치르고, 며칠 후에 취득세와 등기비용을 내는 구조입니다. 시점별로 돈이 들어오고 나가는 흐름을 정확히 파악해야 합니다.
입주 후 추가로 드는 비용
재산세는 매년 7월과 9월에 나옵니다. 주택을 소유하고 있으면 내야 하는 세금으로, 주택 가격에 따라 달라집니다. 4억 원 주택이라면 연간 40만~80만 원 정도입니다.
종합부동산세는 고가 주택 소유자에게 부과됩니다. 공시가격 기준으로 일정 금액을 넘으면 추가로 내야 합니다. 1주택자는 기준이 높지만, 다주택자는 낮아집니다.
관리비는 아파트 기준 월 10만~30만 원 수준입니다. 주택 규모와 단지 시설에 따라 차이가 큽니다. 입주 첫 달에는 입주 청소비, 보증금 등 추가 비용이 더 들 수 있습니다.
주택화재보험은 대출받을 때 의무 가입하는 경우가 많습니다. 연 10만~30만 원 수준이고, 화재나 자연재해 시 보상받을 수 있습니다.
사람들이 가장 많이 놓치는 비용
채권 할인 비용을 모르는 경우가 많습니다. 국민주택채권을 매입할 때 액면가로 사지만, 즉시 할인된 가격에 되팝니다. 그 차액이 실질 비용인데 이걸 미리 계산하지 않으면 예상보다 현금이 더 나갑니다.
인지세 반반 부담 구조도 헷갈립니다. 인지세는 은행과 대출자가 각각 50%씩 부담합니다. 하지만 은행 상담 시 총액만 듣고 본인이 전액 내야 하는 줄 착각하는 경우가 있습니다.
은행 비용과 법무사 비용을 혼동하기도 합니다. 근저당 설정은 은행이 요구하는 절차지만, 비용은 대출자가 법무사에게 지급합니다. 누구에게 얼마를 내야 하는지 명확히 구분해야 합니다.
실전 자금 계획 팁
대출 외로 준비해야 할 최소 현금은 주택 가격의 10~15% 정도입니다. 4억 원 집이라면 4,000만~6,000만 원을 현금으로 준비해야 합니다. 취득세, 등기비용, 인지세, 채권 할인 등을 모두 합치면 이 정도 금액이 필요합니다.
잔금 전 체크리스트를 만드세요. 취득세 예상 금액, 법무사 비용 견적, 인지세 본인 부담분, 채권 할인 비용을 모두 확인하고 합산해보세요. 부족한 부분은 미리 준비해야 합니다.
상담 시 반드시 물어봐야 할 질문들이 있습니다. “총 부대비용이 얼마나 되나요?”, “취득세는 언제 내야 하나요?”, “법무사 비용은 별도인가요?”, “채권 할인 비용도 포함된 금액인가요?” 이런 질문들로 정확한 금액을 파악하세요.
준비된 사람이 흔들리지 않는다
주택담보대출은 대출로 끝나지 않습니다. 대출 승인받았다고 안심하면 안 됩니다. 취득세, 등기비용, 인지세, 채권 할인 등 숨어있는 비용이 생각보다 많습니다.
잔금일 전후로 현금이 집중적으로 나갑니다. 이 시점에 자금이 부족하면 급하게 대출을 추가로 받거나, 가족에게 빌려야 하는 상황이 올 수 있습니다.
세금과 부대비용까지 포함해서 집값을 계산해야 합니다. 4억 원짜리 집을 산다면 실제로는 4억 5,000만 원 정도가 필요하다고 생각하세요. 대출로 해결되는 부분과 현금으로 준비해야 하는 부분을 명확히 구분하세요.
준비된 사람은 흔들리지 않습니다. 미리 계산하고, 체크리스트를 만들고, 상담 시 꼼꼼히 질문하면 예상치 못한 비용 폭탄을 피할 수 있습니다.